ＣＲＥロジ Research Memo（1）：良質な物流関連施設へ投資することによって、安定的なキャッシュ・フローを創出

■要約

1. 概要・特徴
ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人<3487>は、物流不動産の賃貸管理や開発など物流不動産に関するサービス全般を事業領域とするシーアールイー<3458>（以下、ＣＲＥ）をスポンサーとする、物流施設特化型REIT（不動産投資信託）である。同投資法人は、ＣＲＥとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、ＣＲＥグループ（ＣＲＥ及びそのグループ会社）が開発し、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」である「ロジスクエア」に重点を置いたポートフォリオが特徴である。なお、2019年12月期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は100%と、良好な稼働状況を維持している。

2. 2019年12月期（第7期）業績概要
2019年12月期は営業収益1,580百万円（前期比11.9%増）、営業利益828百万円（同15.2%増）、経常利益687百万円（同15.0%増）、当期純利益686百万円（同15.1%増）となった。安定的な運用により、営業収益のほか各利益についても2019年6月に上方修正した計画を上回っての着地であり、上場来4期連続で計画を上回った。

同投資法人は2019年7月に続き2020年1月に2期連続となる第2回公募増資を行い、4物件の資産を取得している。取得した4物件はＣＲＥグループ（ＣＲＥ及びそのグループ会社）が開発し、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」の「ロジスクエア」で、投資口価格から逆算される不動産のキャップレート（期待利回り）であり、J-REIT投資による評価指標の1つとされるインプライド・キャップレートを上回る適正な価格での外部取得となっている。

3. 成長戦略
同投資法人の物件取得の考え方としては、投資主価値向上のため、1口当たり分配金・1口当たりNAV（Net Asset Value：純資産総額）が希薄化しない物件取得を前提としている。また、ブリッジ機能を活用するなど投資口価格に配慮した機動的な外部成長を行うほか、取得ペースについては、市場環境が良い時であれば取得できる時に取得ペースを速めるとしている。

また、LTVを低減させ長期での借入れを推進しているが、負債に対する考え方としてはLTVの水準を45%程度とし、原則として50%を上限としている。これについては、他の上場物流リートよりやや高い水準ではあるものの、長期契約でキャッシュ・フローが安定しているため、借入れを有効に活用することを選択している。

■Key Points
・1口当たり分配金・1口当たりNAVの向上に資する外部成長により投資主価値が向上
・2019年12月期は営業収益・各利益とも上方修正した計画を上回る好業績。インプライド・キャップレートを上回る適正価格で4物件を取得
・LTVを低減させ、長期での借入れ及び新規借入先からの調達を推進

（執筆：フィスコ客員アナリスト　村瀬智一）


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