テンポイノベ Research Memo（6）：2023年3月期第2四半期は転貸借物件数の積み上げなどにより好調に推移

■業績動向

1. 2023年3月期第2四半期累計連結業績の概要
テンポイノベーション<3484>の2023年3月期第2四半期累計の連結業績（店舗セーフティーを設立して2023年3月期から連結決算に移行のため前期比増減率は非記載）は、売上高が6,103百万円、営業利益が554百万円、経常利益が581百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が398百万円となった。前年同期の非連結業績との単純比較では、売上高は7.7%増収、営業利益は25.6%増益、経常利益は24.3%増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は25.4%増益となる。期初予想に対しては、売上高が12百万円、営業利益が62百万円、経常利益が77百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益が54百万円、それぞれ上回って着地した。

コロナ禍の影響が継続したが、転貸借物件数の積み上げや成約件数の増加・解約件数の減少によって増収・大幅増益となった。売上総利益は16.8%増加し、売上総利益率は19.1%で1.5ポイント上昇した。利益率の高い店舗家賃保証事業も寄与して売上総利益率が向上した。販管費は人件費を中心に9.8%増加したが、販管費比率は10.0%と0.2ポイント上昇にとどまった。

四半期別に見ると、第1四半期は売上高3,004百万円、売上総利益588百万円、営業利益286百万円、第2四半期は売上高3,099百万円、売上総利益575百万円、営業利益268百万円となった。不動産売買のイニシャル収入は物件売却によって変動するが、店舗転貸借事業のランニング収入（転貸借物件からの賃料収入などストック型収益）が拡大基調であり、2022年4月に開始した店舗家賃保証事業も寄与した。

成約件数は過去最高で転貸借物件数は増加基調
2. 事業別動向
店舗転貸借事業は、売上高が前年同期比18.2%増の5,906百万円、営業利益が50.5%増の511百万円となった。コロナ禍においても旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応して小規模・好立地の居抜き店舗物件の積極的な仕入を推進し、成約件数（新規契約と後継契約の合計）は前年同期比33件増加の224件となった。このうち純増につながる新規契約は137件と、月20件以上という高水準を維持した。後継契約は87件となった。一方で解約は合計8件と低水準で推移した。解約件数は2020年7月～10月にコロナ禍の影響で一時的に増加したが、その後は影響が和らいで大幅に減少し、解約率もコロナ禍以前の低い水準（おおむね1%程度）に戻っている。この結果、第2四半期末時点の転貸借物件数は2,080件（前年同期比268件増加、2022年3月期末比では129件増加）となった。

不動産売買事業（売買物件保有期間における賃料収益を含む）は、売上高が70.5%減の197百万円で営業利益が57.1%減の43百万円となった。2物件を売却（第1四半期に1件、第2四半期に1件）、2物件を取得（第1四半期に1件、第2四半期に1件）して、期末保有物件数は3件となった。不動産業者とのリレーションシップ強化を目的として、一定の保有枠のなかで資金効率を重視して売買を行う方針に大きな変化はないが、大きな収益機会があった際には確実に獲得するとしている。

自己資本比率は実質的に高水準
3. 財務状況
財務面で見ると、2023年3月期第2四半期末（連結）の資産合計は前期末（非連結）比551百万円増加して12,449百万円となった。転貸借物件数の増加で差入保証金が同276百万円増加し、不動産売買事業における物件取得で販売用不動産が同82百万円増加した。負債合計は同364百万円増加して8,935百万円となった。前受収益が同97百万円増加、預り保証金が同273百万円増加した。純資産合計は同186百万円増加して3,514百万円となった。この結果、自己資本比率は同0.2ポイント上昇して28.2%となった。

なお自己資本比率がやや低水準の形だが、同社の店舗転貸借事業の特性上、賃借人と転貸人の双方に対して計上している差入保証金と預り保証金、及び前払費用と前受収益の割合が高い財務諸表となっている。これを相殺した実質的な自己資本比率は前期末比0.9ポイント上昇して65.4%となった。実質的自己資本比率が高水準であり、財務の健全性に関して特に懸念となる点は見当たらないと弊社では評価している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）

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