【QAあり】リアルゲイト、物件高稼働でストック収入は堅調、獲得計画を上方修正 通期計画達成に向け快調な滑り出しを見せる

25年9月期 第1四半期 業績ハイライト

岩本裕氏（以下、岩本）：みなさまこんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2025年9月期第1四半期決算説明をします。

2025年9月期第1四半期の業績ハイライトです。売上高は28億1,600万円、営業利益2億3,700万円、当期純利益1億2,400万円、その他獲得済PJ（プロジェクト）なども伸びています。

営業利益以下が前期比で減少していますが、通期計画の達成には影響はありません。理由として、ストック収入は物件高稼働できちんと積み上げているためです。また、フロー収入の物件も2件契約が済み、1件の引渡しを行いました。

また、来期以降に向けた先行投資を積極的に実施し、それによって営業利益は減っていますが、通期の業績には影響ないという順調な滑り出しとなっています。

25年9月期 売上構成（計画進捗及び見込み）

スライドは売上構成、計画の進捗となります。売上高は第1四半期で計画進捗30パーセント、営業利益の進捗は24パーセントとなっています。

第2四半期には、フロー型収入の物件売却で1件の契約が済んでおり、引渡しがあります。第2四半期の終了時点で、売上高は約65パーセント、営業利益は約75パーセントの進捗という見込みです。

25年9月期 四半期ごとの収益の計画

スライドは四半期ごとの収益の計画です。ストック粗利については、四半期ごとに順調に積み上げていく計画です。固定費も同じく順調に推移させていきます。フロー粗利は、第2四半期でほぼ計画を達成する予定です。

また、この第1四半期で先行投資を順調に行えました。これによって、営業利益が2億3,700万円となっています。

＜参考＞四半期ごとの収益（第1四半期前期比）

スライドは前期の第1四半期と今期の第1四半期の比較です。これを見ていただくと、ストック型の粗利とフロー型の粗利が、ともに順調に積み上げていることがわかると思います。

今回、差が出たのは先行投資分です。順調な仕入によって先行投資が積み上がったため、その分で営業利益の差が出たということになります。

通期業績の計画達成への影響はございません。

25年9月期 第1四半期 PL - 損益計算書

2025年9月期第1四半期のP/L（損益計算書）です。大型の先行投資により、第1四半期時点の営業利益以下は前期比で減少するも、通期業績に影響はありません。

25年9月期 第1四半期 売上高推移

四半期ごとの売上高推移です。ストック型物件は順調に積み上がっています。ストック型収入は第2四半期以降に物件の開業があるため、第2四半期以降に売上の積み上げがあります。

25年9月期 第1四半期 売上原価・販管費の推移

スライドは売上原価と販管費の推移です。販管費のその他の部分が少し高く出ていますが、土地の売却によって税金の支払いがありました。よって、一過性のものということになります。

25年9月期 第1四半期 BS - 貸借対照表

スライドは第1四半期のB/S（貸借対照表）です。大型物件の取得によって自己資本比率が低下しましたが、第2四半期で売却の決済があるため、回復予定です。

獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）

スライドは獲得済みプロジェクトです。すでに3件の新規物件を獲得しました。そして、現在は第2四半期ですが、さらに契約準備中の物件が複数あります。当初の計画では4件から6件の物件を獲得予定でしたが、7件から9件の獲得に上方修正します。

獲得したプロジェクトについては、獲得次第すぐに公表します。現在進行中の第17期に関しては6物件をオープンします。新規に獲得したプロジェクトは第18期に加わっていきます。今後の獲得によってさらに2件から4件、第18期に加えるということになります。

新規獲得物件の影響について

少し話が早いですが、来期以降の売上高の予定をスライドに記載しています。今期である第17期に関しては、フロー型収入が契約済みということで、ほぼ100パーセントの計画達成が見えています。

また、第18期に関しては10パーセントが未定として残っていましたが、今回獲得した3物件によって、未定部分の半分ほどが達成できたということになります。これからの残り9ヶ月で未定の部分を積み上げていき、第18期、第19期と計画達成を確実なものにしていきます。

25年9月期の計画達成に向けて

2025年9月期の通期計画達成に向けての進捗です。スライドに記載の（1）から（5）全項目が順調な進捗となり、計画達成がほぼ確実な状況で進んでいます。

25年9月期 獲得物件（3件）

この第1四半期では、獲得物件が3件となっています。横森製作所旧本社ビル再生プロジェクトでは、ホテルプロジェクトなども加わり、新たな挑戦を行っていきます。

既存物件の稼働率

スライドは既存物件の稼働率です。98.64パーセントと、98パーセント以上で順調な稼働率を維持しています。

保有物件売却（フロー収入）

保有物件の売却状況です。今期予定している2件はすべて契約が完了しました。うち1件の目黒区大橋1丁目新築プロジェクトは、土地のみの引渡しとなっています。第2四半期ではOMB 目黒中町で土地と建物の引渡しを予定しています。フロー収入の物件売却は、この2件で完了ということになります。

リアルゲイトの成長戦略

リアルゲイトの成長戦略としては、高収益な物件を仕入れ、継続的な成長基盤を確固たるものにします。物件づくりと運営のこだわりを追求していき、仕入活動を行います。

市況については、不動産再生需要が非常に高まっています。要因としては、建築費の高騰や利上げの影響により、新築ビルを建てにくい状況になっています。そこで、既存ビルを活かした当社の需要が高まっているということになります。

そのような状況の中で仕入活動を進めると、今までは新築で事業を行っていた会社も、既存ビルを仕入れたいという需要が出てきます。今後はリアルゲイトの強みをより磨いて、仕入れを行っていくことが大事になります。

当社の強みは、技術力と企画・運営力によって、古い物件を高収益物件に変える力があることです。また、東京都心エリアに徹底して事業を展開してきました。それによって、マーケットニーズを捉えた仕入れと売却ができることも、当社の強みです。

中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜

第1四半期は順調な滑り出しとなりました。中期経営計画の目標である営業利益50億円に向けて、毎年30パーセント以上の成長を繰り返したいと考えています。

岩本氏からのご挨拶

第1四半期の決算説明の内容としては、売上高が積み上がり、順調な滑り出しとなりました。

営業利益が前期比から減っている部分に関しては、先行投資がしっかりできたということになります。先行投資はたくさん使ったということではなく、年間で1億5,000万円の先行投資分を、いい物件があったら使うということにしています。第1四半期でいい物件が見つけられたということは、非常にポジティブな内容となっています。

前期の第1四半期と比べてどうこうというよりも、あくまでも今期の業績を踏まえ、来期、再来期を伸ばすための活動であることを重視した結果になっています。第2四半期以降もしっかりと積み上げ、今期はもちろん、来期、再来期の業績も達成したいと考えています。

質疑応答：営業利益について

司会者：「営業利益は前期比で減少し、第1四半期時点で計画の25パーセントを達成していません。通期業績への影響はないという理由について、もう一度説明してほしいです」というご質問です。

岩本：これは通期業績への影響がないというよりも、予定どおりということになります。24パーセントの4倍でもほぼ100パーセントです。私たちの中では、ストックビジネスは安定的に稼働しています。そして、フロービジネスの売上によって四半期ごとの偏りがあるということです。第2四半期で大きな物件の売却が決定しているため、確実に達成できるという見込みです。

質疑応答：計画の上方修正について

司会者：「第2四半期の見込みにおいて、営業利益が計画の約75パーセントとなっています。上方修正の予定はあるのでしょうか？」というご質問です。

岩本：上方修正をすることよりも、確実に来期、再来期の収益物件に先行投資することを重要視しています。例えば、先行投資で良い物件を購入できなかった時は、1億円ほどの利益が上振れてしまいます。それはあまり良くない上方修正です。

使うものをきちんと使い、もしストック粗利などがより出るなら、より物件を買って来期、再来期の投資を進めたいと思っています。したがって、大きな上方修正をする予定は今のところありません。

質疑応答：公募増資の時期について

司会者：「公募増資の可能性も考えていると発言がありましたが、公募増資をするとしたらいつ頃を想定しているのでしょうか？」というご質問です。

岩本：スライドの中期経営計画をご覧ください。この3年間の中期経営計画は、公募増資を予定していない計画です。物件については、売却や、価値のある物件を都心部で購入するなど、物件ごとに融資がつけられるため、特に公募や第三者引受の増資を予定しなくてもできる計画になっています。

ただし、上場している以上はどこかのタイミングで増資します。例えば中期経営計画が少し前倒しになる、加速する、もしくは非常に良い物件が現れてそれを購入することで、将来の成長がより確実になってみなさまに証明できることがあった時、それは大きいビジネスチャンスです。そのような時はイレギュラーになりますが、公募増資を実施する可能性もゼロではありません。

質疑応答：今後の株主還元策について

司会者：「今後の配当や株主優待などの還元策はどのようにお考えでしょうか？　新NISAで期待されることが多くなったため、御社のお考えを教えてください」というご質問です。

岩本：当期純利益が10億円を突破した時点で、実施したいと考えています。具体的には3年目以降になると思っており、その頃に株主還元について考えたいです。

質疑応答：配当の具体的な基準について

司会者：「以前『YouTube』の動画で、配当を実施するタイミングに関して具体的な数値を出されていました。その内容が『近々実施』と置き換わってきたように思います。何か意図があるのでしょうか？　実施するタイミングに関して「営業利益がいくらに達したら」など、具体的な数値を再度明言していただけると、株主として希望が持てます」というご質問です。

岩本：お話ししたように当期純利益が10億円ぐらいなので、営業利益はその1.5倍ぐらいです。タイミングが早く感じているのは、15パーセント成長の中期経営計画を掲げている頃から「当期純利益10億円」とお伝えしていたものが、かなり前倒しになってきたためかと思います。

質疑応答：中期経営計画の前提について

司会者：「中期経営計画の数字は、増資やワラントといったエクイティを前提としていますか？　増資をしない前提での計画であるならば、もし将来的にエクイティで調達したら計画達成の時期が早まるなど、上方修正をするという考えでしょうか？」というご質問です。

岩本：ワラントに関しては、予定はなく、考えてみたこともないです。増資については、今のところ計画していませんが、大きい物件を買ってさらに加速できるという時のみ行う考えです。

質疑応答：2026年9月期の売上について

司会者：「中期経営計画について、2026年9月期の売上は具体的にどこまで見えているのでしょうか？」というご質問です。

岩本：重要視するものは売上ではなく、まずは営業利益です。ただし、売上で物件を当て込んでいくと営業利益も出ます。

もともと2026年9月期に関しても、90パーセントぐらい見えている中でスタートしています。今、物件を3件獲得して92パーセントから93パーセント見えてきたような状況で、このあたりが9ヶ月経つと100パーセント見えてきて、今期が終わって来期がスタートするということです。

もう1つ重視するのは、来期だけではなく、再来期やその3年先においても積み上げていくことです。あくまで単年ではなく、ストックを積み上げていくことを念頭に置いて事業計画を立てています。

質疑応答：ストック粗利の季節性について

司会者：「前期同様、第1四半期ではストックの粗利率が高いです。ストック粗利に季節性はあるのでしょうか？」というご質問です。

岩本：ストックもフローも、粗利率はそこまで変わらないです。物件の売却の粗利率や、物件をマスターリースでストックしている率が変わらないのは、第1四半期にたまたま物件の売却があり、フロー粗利が加わったためです。フロー粗利の物件の売却は年間数棟しかなく、その数棟の物件があった四半期は粗利の中でフローが占める率が高くなります。

季節性は特にありません。たまに大きなPM（プロパティマネジメント）物件の運営委託型のものをオープンした時は、その手数料などが大きく入ってくるため、ストックの粗利率が多少高く見える場合があります。

また反対に、マスターリース物件のオープンがない時はマイナスがないため、ストックの粗利率が高く見える場合もあります。それは季節性というよりも、物件のオープンにあわせて変動するということです。

質疑応答：販管費の増加と見通しについて

司会者：「土地売却により、その他の販管費が増加しているのはなぜですか？　第2四半期以降も同様の推移でしょうか？」というご質問です。

岩本：土地の売上は非課税ですが、非課税部分に係る税金があり、第1四半期にその支払いがありました。スライドの「その他」という部分が増えていますが、支払いの税金が多かったことがその要因となります。このような土地の売却は珍しいケースで、現実的にはあまりないです。

新築プロジェクトは本来作ってから売りますが、私たちはキャッシュフローを考えた時に、売上を上げるまでの期間が短いというメリットがあるため、今後もし新築プロジェクトを獲得した時は土地を先行して売却する可能性はあります。

今回のように先行して売却して資金を回収することがあった場合は、同様に販管費の増加がありますが、今のところそのようなプロジェクトや仕入れの予定はありません。

質疑応答：人件費について

司会者：「第1四半期で人件費が増加しています。今後も同じ水準で推移する見込みでしょうか？」というご質問です。

岩本：第1四半期で純粋に増えているところはありますが、爆発的に増えているわけではなく、ベースアップの部分などで増えています。第2四半期、第3四半期、第4四半期にかけてはなだらかに増えていくかたちになります。

逆に今、きちんと利益が出ている時に人を採用して増やしていき、来期の投資をします。そのようなこともしていきたいと考えています。

質疑応答：自己資本比率の低さについて

司会者：「自己資本比率が15.7パーセントと低い水準にあります。仕入れに影響はないのでしょうか？」というご質問です。

岩本：現在、自己資本比率は15.7パーセントとなっていますが、第2四半期に大きな物件の売却があるため、それを売却すると大幅に回復する見込みです。

仕入れの限界値は、もちろん自己資本比率で見る場合もありますが、私たちはどちらかというと物件単体の担保力を見ています。そのため、今はまだ15.7パーセントですが、今後13パーセント、もしくは14パーセントぐらいに下がっても、物件の仕入れ余力はまだあります。ただ、会社としては最低でも15パーセント前後の水準を保ちながら進めるという基準を定めています。

質疑応答：賃料の値上げ想定と業績への反映時期について

司会者：「高い稼働率を理由に賃料を適正化しているとのことですが、どのくらいの値上げを想定されていますか？　また、値上げが業績に反映されるのはいつ頃となる見込みですか？」というご質問です。

岩本：まず、物件収益においては高い稼働率を保つことが重要です。空きがなく、適正な賃料で貸していった結果、ほぼ100パーセントの稼働率になりました。気づくと100パーセントという高い稼働率になっているため、次回の更新や、解約した区画が出た時に、値上げの実施が可能な物件であれば5パーセント、10パーセントと賃料を上げています。

また、業績へは随時反映されています。もちろん、1年後にその部分の売上が純粋に5パーセント上がるわけではありません。いろいろな支出も計上するため、それらも踏まえて随時反映されるかたちとなっています。

質疑応答：株式の流動性と今後の対策について

司会者：「現在、御社の株式は流動性が低いように感じます。この流動性を高めてほしいと思っていますが、なにか対策は考えているのでしょうか？」というご質問です。

岩本：具体的に決まっている対策はありませんが、株式分割などは考えている段階です。決定しましたら、発表します。

質疑応答：M&Aの検討について

司会者：「成長ドライバーとしてM&Aは検討していますか？」というご質問です。

岩本：現段階では、M&Aは検討していません。やはりM&Aを行うためには、会社の購入などにいろいろなお金がかかります。私たちは不動産事業を展開しているため、資金があれば、本業の不動産を購入して収益を増やすことができます。したがって、現状は、不慣れである他社の買収をわざわざ行う必要はないと考えています。しっかりと本業に投資し、収益を出していきます。

質疑応答：第3四半期、第4四半期の営業利益の予想開示時期について

司会者：「決算説明資料の4ページに、営業利益の第2四半期の見込みが記載されています。第3四半期、第4四半期の見込みの開示予定はいつ頃を想定されていますか？　次回の第2四半期決算でしょうか？」というご質問です。

岩本：各四半期の1つ先の四半期については、1ヶ月経過するとかなり見通しが立ってきます。そのため、第2四半期の説明時には第3四半期の予想を発表し、第4四半期の説明時には通期および来期の予想を発表する予定です。今後も、各四半期の説明時には、その1つ先の四半期の見通しを明確に示していく方針です。

ただし、第3四半期を発表する時点では、残りが第4四半期のみとなります。したがって、今回は第2四半期の終了時点で、通期の業績見通しがより明確になると思います。

質疑応答：下期での先行投資の実施予定とその方針について

司会者：「期初の予想では、今期下期に大きく先行投資を実施される予定だったと認識しています。しかし、良い物件があったため、前倒しで第1四半期に投資を実行されています。下期もマーケット環境が良好で良い物件が出た場合には、今期の利益を削ってでも投資を実行される方針でしょうか？」というご質問です。

岩本：おっしゃるように、第1四半期に大きな投資が実施できた理由の1つは、良い物件があったためです。もう1つは、2つの物件の売却が決まったことで、購入にアクセルを踏めたという理由があります。売却が決まっていない状況で購入を進めると、自己資本比率がどんどん低下してしまいます。そのような心配を踏まえ、売れるものが売れたことが確定した上で、アクセルを踏むことができました。

そして当然、良い物件が出た場合には、自己資本比率に多少痛みを伴ったとしても、購入を検討します。ただし、あくまでも今期の業績目標を下回らないことを条件に実行していく方針です。

質疑応答：土地の売却に伴う税金の支払いと今後の不動産売買の予定について

司会者：「販管費のその他の部分に含まれる、土地の売却に関わる税金の支払いについてです。その土地とは、もともと売却予定で購入していた土地のことでしょうか？　また、今後も土地の売買は事業の1つとして実施していく考えでしょうか？」というご質問です。

岩本：このプロジェクトは当初より、新築を建て、土地と建物を販売する計画で進めていました。そのため、販売用として購入した不動産であり、まず土地のみ先行して売却し、その後に新築した建物を売却した後、建物についてはマスターリースすることでストックビジネスへとつなげていく仕組みを構築しています。

土地と建物をセットで売却するか、土地と建物に分けて売却するかという違いでして、分けて売却しても総合的な収益は変わらないのであれば、分けるほうが早期にキャッシュインできるため、そのようなチャンスがあれば今後も実行していく方針です。

ただし、今後も、土地のみを購入して売却するような取引や、建物を建てない、建物を売らないということは一切考えていません。土地のみを転売して収益を上げられるほど、不動産業界は甘くないためです。

質疑応答：自己資本比率の目標水準について

司会者：「自己資本比率が前期末で20パーセント以下となり、第1四半期で15パーセント台まで低下しています。中期経営計画達成のための各種政策を実行するにあたり、確保しておきたい自己資本比率はどの程度の水準でしょうか？」というご質問です。

岩本：自己資本比率は15パーセント前後を水準としています。「何パーセントではないといけない」という基準はないものの、十分な自己資本比率を保ち、融資を受けながら、結果として営業利益を達成することを重視しています。そのため、社内では15パーセントの前後1パーセントを維持しながら、きちんと計画を達成していきたいと考えています。

質疑応答：決算開示後のIR開催スケジュールについて

司会者：「個人投資家向けに説明会を開催してもらえることは大変ありがたいものの、15時30分に決算開示で18時に説明会というスケジュールは、兼業投資家にとってはかなりタイトな時間になってしまいます。そのため、翌日以降に開催していただけるとうれしく思います」というご質問です。

岩本：当社では、早いことが重要だと考え、決算開示日当日のIRを実施しています。翌日以降の開催については、いただいた意見を参考に検討します。また、今後そのように開催する場合は、IRサイトで告知します。

質疑応答：現中期経営計画期間中の増資予定について

司会者：「先ほどの公募増資の質問に『現中期経営計画期間においては、増資は考えていない』と回答されていましたが、再度ご説明いただきたいです」というご質問です。

岩本：現中期経営計画では、第19期で17億円の営業利益を上げるという目標を立てていますが、今のところ増資は考えていません。

しかし今後、これが17億円ではなく、18億円、19億円、20億円と加速させていく計画になれば、増資が必要となる可能性はあります。その時は、加速する趣旨をきちんと説明し、投資家のみなさまにご理解いただけるような状況を作りたいと考えています。

質疑応答：想定以上に良い物件が出てきた場合の対応について

司会者：「良い物件が想像以上に出てきた場合には、どのような対応をされますか？」というご質問です。

岩本：本当に良い物件が想像以上に出てきた時は、今ある中で一番良くないものを売却します。そうすると、雪だるま式に利益は上がっていくものの、加速しすぎると大変なことになります。

ただ、本当に良い物件が出た時は、今ある物件を売ってでも購入することも考えています。また、先ほどお伝えしたように、投資家のみなさまの理解を得た上で、増資という手段で加速させていくこともあり得ます。