TOPIX・東証一部 騰落レシオ・出来高 (02/25)

[呑気呆亭さん]

02月25日のTOPIXは 1,507.62  (-0.66)

東証一部 25日騰落レシオは　130.54

東証一部の出来高は 22.12 億株

反落　　２１日連続で２０億株超え

かなり高めの騰落レシオです。　(^_-)-☆

日経平均は、少数の銘柄の値動きで「人為的」と思われる変化が起こるので不採用。

[呑気呆亭さん]

《備忘録》

REITは金利上昇に弱い

REITは基本的に、金利上昇に弱い商品です。理由は下記の２点

・金利上昇による他の金利商品との間での優位性の低下
REITはインカム収入（金利収入）が期待される商品ですが、金利上昇によって他の金利商品（定期預金や債券）などのリターンが上昇すると相対的な優位性が薄れてしまいます。「定期預金の金利」などと比較すると、まだまだREITの利回りは高水準ですが、さらに金利が上昇するとREITの利回りは高いねと思っていたのが、他の金利商品の金利も上がってきたので、イラネという感じになるわけですね。

・金利上昇によるREITの金利負担増加
REITは自己資本に加えて、多くの資金を銀行等から融資をうけてビルやマンションを買っています。そのため、金利が大きく上昇するとその利払い費用が増加することになります。結果的にREITの収益性が悪化することが懸念されるわけです。

[呑気呆亭さん]

《備忘録》

［第１０回］金利上昇はＪ−ＲＥＩＴにとってプラス？マイナス？

今は量的金融緩和で低水準が続いている日本の長期金利。でも、財政赤字がどんどん膨らむなか、いつか長期金利が上昇に転じる日が来ることを懸念する声も増えてきています。Ｊ−ＲＥＩＴにとって、長期金利の上昇はどういう影響があるのでしょうか。

「Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回りって確かに魅力的だけど、金利が上がったらどうなるの？」
と不動さん。Ｊ−ＲＥＩＴにとって金利の上昇がどういう影響をもたらすのか。簡単に整理しておきましょう。

まず、長期金利が上昇しても、Ｊ−ＲＥＩＴの収益性はアップしないという点に留意してください。ＭＭＦなどは、短期金利が上昇すれば実績分配率も上昇しますが、Ｊ−ＲＥＩＴは不動産物件を組み入れて運用する商品なので、長期金利の動向が直接、ファンドの収益を左右することはありません。つまり、長期金利が上昇しても、Ｊ−ＲＥＩＴの収益性がアップすることはないのです。

「でも、確かＪ−ＲＥＩＴって外部からの借入で物件を買っているでしょう。借入をしているということは、それだけ金利の動向から受ける影響も無視できないんじゃないの？」
なかなか鋭い指摘です。Ｊ−ＲＥＩＴは、投資証券を投資家に購入してもらい、調達した資金で不動産物件を購入していますが、それだけですべての物件を買い付けているわけではありません。投資法人債という社債や、銀行からの借入によって調達した資金も合わせて、ファンドに組み入れる物件を取得しています。この手の、外部から調達した資金には金利を支払う義務がありますから、長期金利が上昇すれば、Ｊ−ＲＥＩＴにとっては金利の支払い負担が増えます。これは、Ｊ−ＲＥＩＴのリターン、特に分配金にとってはマイナス要因です。
「それに、長期国債の利回りが３％、４％になったら、Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回りの魅力も低下するわね」

そうなのです。今、Ｊ−ＲＥＩＴが盛り上がっている理由のひとつが、高い分配金利回りにあります。何しろ上場４３銘柄の分配金利回りが平均で３.８％程度。これに対して長期金利は０.７％程度ですから、両者の差は明らかです。Ｊ−ＲＥＩＴは多少、価格が下落するリスクはありますが、この金利差ならＯＫということで、Ｊ−ＲＥＩＴに投資する投資家も増えています。
「もし、分配金利回りの魅力が後退したら、Ｊ−ＲＥＩＴは売られることになるのかしら」
そのリスクは否定できません。長期金利の上昇でＪ−ＲＥＩＴの借入コストが高まり、分配金の額が目減りする恐れがあることに加え、相対的にＪ−ＲＥＩＴの分配金利回りの魅力が後退すれば、マーケットで売られることになるでしょう。今は順調に値上がりを続けているＪ−ＲＥＩＴですが、これからの日本経済を考えた時、長期金利の上昇による売り圧力が強まるリスクは、想定しておく必要があります。

掲載日：2014年1月20日