【QAあり】コスモスイニシア、宿泊事業のアパートメントホテル「MIMARU」好調などが寄与し増収増益 中計前倒し達成に意欲

中期経営計画2026の見直し（2025年3月期決算発表より変更なし）

髙智亮大朗氏（以下、髙智）：株式会社コスモスイニシア代表取締役社長の髙智亮大朗です。本日は当社決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。11月7日公表の資料に沿って、2026年3月期第2四半期決算説明を開始します。

初めに、中期経営計画進捗および株主還元についてご説明します。現在進行中の中期経営計画2026については、5月に発表した2025年3月期決算説明資料に記載のとおり、5ヶ年計画を1年前倒しし、4ヶ年での達成を目指しています。

こちらの計画に変更はなく、今期での中期経営計画の前倒し達成を引き続き目指していきます。

中長期経営方針と次期中期経営計画について（2025年3月期決算発表より変更なし）

こちらも5月に発表した内容ですが、新たなステージに向けて10年先を見据えた中長期経営方針と、それに基づく3年を目安とする次期中期経営計画を検討しており、2026年5月の公表を予定しています。

この中長期経営方針の策定に向けて重点的に検討すべきテーマとして、次の4つを挙げています。1つ目は、ミッションにも掲げている「Next GOOD」の創出による、新たな事業の創造と、既存事業の強化です。

2つ目は、強固な財務基盤・収益基盤の確立です。3つ目は、人的資本とテクノロジー活用力の強化です。4つ目は、企業価値のさらなる向上とステークホルダーへの還元の充実です。これらを基に、中長期的な成長を目指す方針を策定しています。

株主還元（2025年3月期決算発表より変更なし）

株主還元です。2026年3月期の1株当たり年間配当金は、5月に発表した内容から変更なく、中間配当金11円を含めて、38円を見込んでいます。

引き続き、業績の向上とともに継続した増配を通じて、株主還元の充実を積極的に推進していきます。これにより、株主のみなさまのご期待に応えるとともに、企業価値のさらなる向上を図っていきます。

連結損益計算書

2026年3月期第2四半期決算概要についてご説明します。

連結損益計算書です。売上高648.8億円、営業利益65.9億円、経常利益60.5億円、親会社株主に帰属する当期純利益41.1億円と、前年同期比で増収・増益となりました。

連結損益計算書（セグメントサマリー）

セグメント別の連結損益計算書です。ソリューション事業は、収益不動産等販売の売上高減少および収益性の低下により、前年同期比で減収・減益となりました。

一方で、宿泊事業は、ホテル施設販売の売上高増加および収益性の改善等により、前年同期比で増収・増益となりました。

連結貸借対照表

連結貸借対照表です。2026年3月期第2四半期は、仕入が進捗したこと等により前期末比で棚卸資産が増加しました。

スライド下段の表に、棚卸資産の売上高想定を示しています。新築マンション・一戸建および収益不動産等を中心に、当期末時点で合計2,690億円相当を保有しており、前期末比で374億円の増加となっています。

連結損益計算書（2025年3月期決算発表より変更なし）

2026年3月期の通期業績予想についてご説明します。

連結損益計算書における予想値は、2025年5月に公表した業績予想からの変更はありません。売上高1,520億円、営業利益110億円、経常利益96億円、親会社株主に帰属する当期純利益65億円を見込んでいます。

中期経営計画2026の最終年度に設定した経営目標を、1年前倒しでの達成を目指します。

連結損益計算書:セグメントサマリー（2025年3月期決算発表より変更なし）

セグメント別の業績予想です。全体で見ると、宿泊事業において2026年3月期第1四半期にアパートメントホテルの高収益施設を引き渡したことなどから、前期比で大幅な増益となっています。詳細は後ほどご説明します。

業績予想に対する第2四半期実績

2026年3月期第2四半期における通期業績予想に対する進捗率は、売上高42.7パーセント、営業利益59.9パーセントとなり、売上高・営業利益ともに順調に進捗しています。

セグメント情報

各セグメント情報についてご説明します。当社の報告セグメントは、スライドに記載のとおり、レジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業の4つです。

2026年3月期 事業環境認識（2025年3月期決算発表より変更なし）

各セグメントにおける2026年3月期の事業環境の認識についてご説明します。1つ目のレジデンシャル事業については、販売価格は上昇しているものの、供給の引き締まりと底堅い需要に支えられ、販売環境は引き続き好調を維持すると見込んでいます。

一方で、金利上昇による購入意欲の低下リスクや、建築費上昇による収益性の低下には、引き続き注視が必要です。

また、豪州では建築費の上昇や許認可の厳格化を受け、コストや工期への影響が継続しています。資材・労務費の高騰を背景に、中小建設関連会社の倒産が多発しており、当社が手がける規模の新築工事の完工の難易度が高まっています。

当社が事業を展開しているシドニーエリアでは、住宅需要は堅調を維持していると認識しています。しかし、開発コストや期間の見極めが難しい状況にあることから、今後の新規プロジェクト事業化に向けては慎重な対応が求められる状況です。

2つ目の、ソリューション事業についてです。収益不動産への投資需要は堅調に推移すると見込んでいますが、レジデンシャル事業と同様に、金利や建築費の動向を引き続き注視する必要があると認識しています。

3つ目の、宿泊事業についてです。インバウンド需要は拡大傾向にあり、訪日需要の増加に伴う国際線の増便も見られることから、宿泊需要のさらなる成長が期待されます。

しかし、人手不足による運営コストの増加リスクや、米国の高関税政策を契機とした世界経済の減速、為替レートの変動によるインバウンド需要の減退には注意が必要と認識しています。

4つ目の、工事事業についてです。働き方の変化やオフィスニーズの多様化により、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移すると見込んでいます。一方で、資材価格や労務費の動向には、引き続き注視する必要があると認識しています。

レジデンシャル事業

ここからは、各セグメントの詳細についてご説明します。

まずは、レジデンシャル事業です。2026年3月期第2四半期の売上高については、リノベーションマンションの販売価格の上昇などにより、206億円と前年同期比で増収となりました。

一方、営業利益は、リノベーションマンションに比べ収益性の高い新築マンションの売上比率が低下したこと等により、前年同期比で減益となりました。

2026年3月期通期予想についてご説明します。売上高は、リノベーションマンションの販売増加に加え、豪州での分譲住宅の引渡しを計画していることから、535億円と前期比で増収を見込んでいます。

営業利益については、前期に計上した豪州開発物件での棚卸資産評価損の反動などにより、15億円と前期比で増益を見込んでいます。

今期は引渡しが下期偏重となっているため、第2四半期決算では前年同期比で減益となっていますが、通期としては順調に進捗しています。

レジデンシャル事業：新築マンション

新築マンション販売における主要指標です。今期は引渡し件数が減少しているものの、第2四半期の売上総利益率は前年同期と同様に高水準を維持しており、通期でも堅調を維持する見通しです。

スライド下段のグラフは、2026年3月期第2四半期に引渡しを行った物件のエリア別割合および販売価格帯を示しています。エリア別では、東京23区が全体の約4割を占め、残りがその他首都圏および関西、その他地方となっています。

販売価格帯については、5,000万円から7,000万円程度がボリュームゾーンとなっており、今半期は1億円超の物件も引き渡しています。

レジデンシャル事業：新築マンション

契約進捗率です。2026年3月期第2四半期末時点で、契約進捗率76.9パーセントと例年同水準であり、順調に積み上げが進んでいます。

完成在庫については、販売が長期化している地方を中心とした物件の販売が進捗したこと等により、前期末比で減少しました。

また、新築マンション販売事業における主要なトピックスを2つご紹介します。1つ目は、ベトナムにおける分譲住宅開発事業の第1号物件である「TTAVIO」についてです。2024年11月より予約販売を開始したAVIS棟（1号棟）の販売進捗率は、約90パーセントと好調に推移しており、2025年7月にはORION棟（2号棟）の販売予約を開始しています。

2つ目に、新築マンション・一戸建ブランドである「INITIA」のリブランディングを実施し、新たな商品の提供を開始しました。

また、新たなタグラインである「人生を変える、心地よさ」を体現した「イニシア武蔵小杉御殿町」は、大和ハウス工業および共立メンテナンスの子会社との3社共同事業として取り組んでいます。

レジデンシャル事業：リノベーションマンション

リノベーションマンション販売における主要指標です。リノベーション販売においては、都心部・高価格帯へのシフトを戦略的に進めており、各指標にもその成果が表れています。

エリアでは特に都心6区の割合が増加しており、価格帯では1.5億円以上の高価格帯販売が増えています。結果として、第2四半期は前年同期比で増収となり、売上総利益率も改善しました。

通期予想は、引き続き都心部・高価格帯での販売を推進し、前期比で増収、売上総利益率の改善を見込んでいます。

レジデンシャル事業：リノベーションマンション

リノベーションマンション販売事業における主なトピックスをご紹介します。新築マンションブランドとあわせ、リノベーションマンションでもリブランディングを実施しています。

新ブランドコンセプト「暮らしに、心に、確信を。」を掲げ、よりお客さまに「安心感」と「自分らしさ」を感じていただける暮らしの提供を目指していきます。

提供するリノベーションマンションとして、「住宅省エネルギー性能証明書」の取得率30パーセントを目標に掲げ、省エネ化を推進すると同時に、システムキッチンや給湯器などの設備保証期間を最大15年に延長しました。

また、専用アプリを通じて修理依頼やハウスクリーニングなどのサービスを簡単に利用可能にする、新サービスも開始しました。よりお客さまが安心して暮らせる住まいの提供を進めていきます。

ソリューション事業

ソリューション事業です。2026年3月期第2四半期は、収益不動産の売上高減少および収益性の低下等により、売上高228億円、営業利益11.3億円で、前年同期比で減収・減益となっています。この要因については、この後の主要指標のスライドでご説明します。

2026年3月期通期予想は、収益不動産の引渡数が増加し増収となる一方、収益性の低下などにより、営業利益36億円と前期比減益を見込んでいます。

ソリューション事業：収益不動産等販売（一棟物件）

収益不動産等販売（一棟物件）における主要指標です。第2四半期の業績については、引渡数が減少していること等により減収となりました。また、新規開発物件の売上比率低下に加えて、低収益物件の引渡しがあったこと等により、売上総利益率が低下し、減益となりました。

通期予想については、引渡数の増加により前期比で増収となる一方で、新築開発物件の売上比率低下や建築費上昇に伴う収益性の悪化により、前期比で売上総利益率は低下する見通しです。

ソリューション事業：不動産賃貸管理･運営

不動産賃貸管理運営の主要指標です。住宅サブリースの受託戸数は減少が続いているものの、賃料は上昇し、空室率は引き続き3パーセントを下回り、高稼働を維持しています。

ソリューション事業における主なトピックスを4つご紹介します。

1つ目に、戦略的に進めている独自の不動産運営コンテンツとして注力中のシェアオフィスブランドである「MID POINT」において、株式会社WOOCおよび株式会社Migakunとの協業により、豊洲に新施設を開業し、学芸大学にも新規施設を開業しました。現時点で、そのほか3拠点の開業を予定しており、引き続き拡大を進めていきます。

2つ目に、シェアレジデンス「nears」では、2施設目となる「nears横浜白楽」の募集を開始しました。

3つ目に、共同出資型不動産「セレサージュ」については、第8弾となるる「セレサージュ吉祥寺井の頭公園」の販売を開始しています。

4つ目に、アセットマネジメント事業を担う新子会社を設立し、新たな取り組みを開始しました。

宿泊事業

宿泊事業です。2026年3月期第2四半期は、訪日外国人旅行者数の増加を背景としたホテル施設運営の平均客室単価・稼働率の上昇に加え、ホテル施設販売の売上高増加および収益性の改善により、売上高180億円、営業利益66.5億円と、前年同期比で増収・増益となりました。

2026年3月期通期予想は、引き続き運営施設の好調な事業環境が見込まれることに加え、第2四半期での高収益施設の引渡しにより、前期比で増収・増益となる売上高288億円、営業利益89億円を見通しています。

宿泊事業

宿泊事業における主要指標です。

アパートメントホテル「MIMARU」の運営状況についてです。現在、アパートメントホテル「MIMARU」では稼働率を調整しながら、平均客室単価の上昇を重視する戦略をとっています。7月の地震予言報道の影響により、アジアからの宿泊者が減少し、一時的に稼働率が低下しましたが、8月以降は持ち直し、第2四半期は高水準を維持しました。

宿泊者の国籍別内訳は、全体の9割以上が外国籍のお客さまとなっています。

また、2025年3月期と比較すると、2026年3月期第2四半期の実績では、アジアからのお客さまの割合が減少する一方で、北南米や欧州からのお客さまの割合が増加する傾向が見られました。

宿泊事業における主要トピックスをご紹介します。「MIMARU東京銀座EAST」が、「2025トラベラーズチョイス ベスト・オブ・ザ・ベスト ホテル」において、日本のホテル人気部門第2位を受賞しました。

アパートメントホテル「MIMARU」は、2018年のブランド誕生以降、7年連続でランキングに選出されています。ゲストとの会話を大切にし、スタッフによるおすすめのツアーやアクティビティを紹介するなど、各ホテルでさまざまな取り組みを行ってきたことなどが高く評価されています。

また、手ぶらでの旅行をサポートする手荷物当日配送サービスの対象区間を拡大し、宿泊だけでなく快適な移動や観光もサポートしていきます。

宿泊事業

アパートメントホテル「MIMARU」の施設についてご説明します。2030年までに運営施設数を3,000室へ拡大することを目指しています。

9月末時点では、スライドに記載した4施設、約250室の新規開業が決定しており、その他530室程度が内定しています。

スライドにはタイミングの関係で明細を記載していませんが、内定している案件の1つとして、10月に大阪兎我野町における新規開業が決定し、IRリリースも行っています。兎我野町では約130室と、過去最大級規模の施設開業を予定しています。その他の案件についても、開示可能なタイミングになりましたら速やかにお知らせします。

引き続き、需要拡大余地の大きい東京・大阪エリアでの新規出店に注力するとともに、地方圏への展開も視野に入れ、運営受託と自社開発の両輪で事業拡大を図っていきます。

工事事業

最後に工事事業です。2026年3月期第2四半期は、受注減少により前年同期比で減収・減益となり、売上高35億円、営業損失2.3億円となりました。

2026年3月期通期は、受注の増加および収益性の改善により、前期比で増収・増益となる売上高110億円、営業利益2億円を見込んでいます。

工事事業

プロジェクト実績とトピックスについてご紹介します。主要なプロジェクト実績として、「光栄ビル」「株式会社TBSテレビ JNN Park!」「ACN品川御殿山ビル」など、オフィス内装の設計施工からビル全体のリノベーション案件まで、幅広く手がけています。

また、世界最大級のデザインアワードである「A' Design Award」にて計5物件が受賞するなど、デザイン面でも高い評価をいただくことができました。

サステナビリティ経営方針について （2025年3月期決算発表より変更なし）

サステナビリティ・デジタル推進に関する取り組みについてご説明します。

まずは、サステナビリティ経営方針についてご説明します。当社では、中長期的なミッションの実現と持続的な企業成長に向けて、重点的に取り組む課題であるマテリアリティとともに、重要なサステナビリティ項目を策定しています。

その中でも注力すべき領域として、次の3つを掲げています。1つ目が、新たな不動産価値の創出です。2つ目が、次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる都市環境づくりです。3つ目が、多様な人材が、自分らしく輝き、躍動できる職場づくりです。

これらを通じて、持続可能な社会の実現に貢献していきます。

サステナビリティに関する現状の取り組み

各マテリアリティに紐づく現状の取り組みについてです。前述した6つのマテリアリティのうち、注力領域である3つについてご説明します。

1つ目の、新たな不動産の価値創出についてです。千葉県茂原市の遊休不動産を活用した、イヌとヒトが自由に過ごせる、理想のライフスタイルを提案する新たな宿泊施設「Ruff-Laugh（ラフラフ）」を2026年春に開業予定です。

そのほか、共同出資型不動産「セレサージュ」にて、組合の運用状況および分配金に関する財産管理報告書の電子化を実施しました。

2つ目の、次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる都市環境づくりについてです。次世代を担う若者や子どもの健やかな成長に貢献する取り組みとして、2024年3月期より当期純利益の約2パーセントを投資予算枠として開始した「Next Generation Challenge」について、継続して取り組みを推進しています。

例えば、海の豊かさと暮らしをつなぐアップサイクル活動の推進として、神奈川県逗子市と連携し、海洋ゴミを活用した「ずし」オブジェを製作し、子ども向け環境教育活動や逗子海水浴場の海開きイベントなどで活用するなど、さまざまな取り組みを実施しています。

3つ目の、多様な人材が、自分らしく輝き、活躍できる職場づくりについてです。ビジネススキル・階層別研修を推進し、自主的に学べる機会を拡充しました。また、「コスモスイニシアらしいジェンダーフリーを考えるプロジェクト」の推進などを通じて、人的資本の強化および従業員が長く安心していきいきと働ける環境づくりを進めています。

今後も重点課題を中心に、積極的にサステナビリティの推進に取り組んでいきます。

デジタル推進

デジタル推進の取り組みについてご説明します。2024年3月期より、デジタルビジョンとして「デジタルを活用し、当社のプロセスとビジネスを変革することで、お客さまへ、社会へ、『Next GOOD』を生み出し続ける」を掲げ、プロセス変革、ビジネス変革、デジタル基盤の強化の3つの取り組み領域を設定し、各取り組みを推進しています。

2026年3月期第2四半期では、前期から進めていた基幹システムの新システムへの移行を完了し、周辺業務のデジタル化や経営管理の高度化に着手しました。また、全社的に生成AI活用基盤を導入し、生成AIを活用したさらなる業務効率化・高度化を目指していきます。

デジタル推進の加速に向けた、デジタル領域への投資強化と、デジタル推進人材の育成施策を引き続き実施していきます。

「2025年度グッドデザイン賞」 2プロジェクト受賞

今回、当社からは2つのプロジェクトが「2025年度グッドデザイン賞」を受賞しました。

受賞プロジェクトの1つ目は、「Nido SHIN-OKACHIMACHI」です。こちらは、緑化空地や共用ラウンジの内部と外部の連続性を感じさせる優れたデザインが評価されました。本物件は「International Property Awards Asia Pacific 2025」「ICONIC AWARDS 2025」「German Design Award」にも選出されています。

受賞プロジェクト2つ目は、マンションの入居者同士や地域住民が自然な距離感でつながり、防災を日常の延長として考える仕組みを形にした「私たちなりの防災コミュニティ“otonari（オトナリ）”」です。

今回の受賞で、受賞の累計は56プロジェクトとなりました。

以上で、2026年3月期第2四半期決算説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：中国の渡航自粛要請による影響について

司会者：「先日、中国が日本への渡航自粛要請を出しましたが、事業への影響をどのように考えていますか？」というご質問です。

髙智：現時点でのアパートメントホテル「MIMARU」の運営への影響についてご回答します。渡航自粛要請の影響と考えられる中国からの新規予約の減少や、一部キャンセルが確認されています。

他方で、今期第2四半期における宿泊者の国籍別内訳では、中国が当ホテルの宿泊者全体の6パーセント、香港が4パーセントで、両地域を合わせて約10パーセントにとどまっています。そのため、ホテル施設運営の業績への直接的な影響は限定的と判断しています。

ただし、中国への依存度が高い他社のホテルが大幅に価格を下げることで、市場価格が乱れるリスクがある点は懸念されます。

一方で、アパートメントホテル「MIMARU」のご利用が多い米国、欧州、豪州からの訪日数は増加しており、現状のキャンセル分は他国のお客さまからの予約でカバーできると見込んでいます。

自粛要請の継続期間や追加制限の有無など、今後の動き次第で影響度は変わる可能性があるため、引き続き状況の変化を注視してまいります。

質疑応答：中長期経営方針と次期中長期経営計画について

司会者：「中長期経営方針と次期中期経営計画に関して、新たな情報があれば教えてほしい」というご質問です。

髙智：詳細は来年5月に開示を予定していますが、引き続き「Next GOODの創出」による新たな事業の創造と既存事業の強化を通じて、持続的な企業成長に注力していきます。

その一環として、業績好調であるアパートメントホテル「MIMARU」を代表とした不動産運営コンテンツのさらなる開拓を進めていきます。

また、社内ではイントレプレナー制度をスタートし、新たな事業創造に向けた取り組みを推進しています。

さらに、当社が培ってきた不動産開発のノウハウをはじめ、不動産デベロッパーとしての強みを活かし、投資主の多様なニーズに応えるビジネスの展開を目的として、今年10月にはアセットマネジメント事業を担う新子会社を設立しました。

これらの取り組みを盛り込みながら、次期中期経営計画および中長期経営方針の策定を進めていきます。

質疑応答：アパートメントホテル事業の展開について

司会者：「アパートメントホテル『MIMARU』に関して、『2030年の運営客数3,000室』という目標に向けた用地等の取得状況について教えてください」というご質問です。

髙智：直近では、大阪府北区兎我野町エリアで約130室の開業が決定しています。そのほかにも約400室のプロジェクトが内定しているなど、目標達成に向けて順調に進捗しています。

検討中のプロジェクトについては、開示可能なタイミングとなり次第、速やかにお知らせします。

また、施設運営にとどまらず、訪日外国人のご家族が快適に日本の旅を楽しんでいただけるようなサービスにも注力しており、現在は手ぶらで旅行を楽しんでいただくための手荷物配送サービス「Luggage Delivery by MIMARU」などを展開しています。

質疑応答：アパートメントホテル市場の開拓と競合との差別化について

司会者：「アパートメントホテルが好調ですが、新規参入が増えていく中でどのように考えていますか？」というご質問です。

髙智：アパートメントタイプのホテル事業に取り組む企業が増えているのは事実ですし、今後もさらに増えるのではないかと思っています。

当社はアパートメントホテル市場創成期から事業を展開しており、海外を中心に「MIMARU」ブランドは比較的高い認知度を得ています。今後も引き続きブランド強化に取り組んでいきます。

また、これまで東京・大阪・京都での施設開業を進め、各都市で一定のシェアを獲得しています。このような現在の強みを活かし、さらなる事業拡大を目指していきます。

質疑応答：海外における不動産事業の方針について

司会者：「海外における不動産開発事業について、今後も引き続き豪州を中心に展開を検討しているのでしょうか？」というご質問です。

髙智：現在、海外については、豪州・ベトナムでの分譲事業および北米エリアでのバリューアッド事業を進めています。

将来に向けた事業展開については、金利変動や豪州における許認可の問題など、市場環境の変化は常に起こり得るため、これらの状況を慎重に見極めながら検討していきます。

質疑応答：共立メンテナンスとの事業シナジーについて

司会者：「共立メンテナンスとの事業シナジーについて教えてください」というご質問です。

髙智：現在当社にて販売を進めている新築マンション「イニシアグラン大分駅前」では、ご入居いただく方を対象に、近隣にある共立メンテナンスが運営するビジネスホテル「ドーミーイン大分」の大浴場を利用いただけるほか、同社が提供する法人向け福利厚生サービス「詩季倶楽部」を活用いただけるサービスを開始しています。

また、現在販売中の新築マンション「イニシア武蔵小杉御殿町」では大和ハウス工業および共立メンテナンスの子会社との3社共同事業として取り組んでいます。

今後も、積極的な情報共有を通じた相互の事業機会の獲得や、事業ノウハウの活用、共同事業プロジェクトの推進、人材交流など、新たな連携を図りながら、3社によるシナジーの創出を促進していきます。

質疑応答：配当性向の水準の引き上げについて

司会者：「次期中期経営計画では、配当性向の水準を引き上げる予定はありますか？」というご質問です。

髙智：次期中期経営計画を策定している段階のため、現時点では具体的な配当方針などについて明言することはできませんが、当社としては引き続き株主さまへの利益還元を経営上の最重要課題の1つと考えています。

現中期経営計画の中でも持続的な増配を掲げ、実際に実施してきました。今後も引き続き、配当の充実を計画策定における重要なテーマとして織り込んでいく方針です。

質疑応答：マンションの転売規制要請の影響について

司会者：「新築マンションの転売規制要請について、どのように対応するのか、方針があれば教えてください」というご質問です。

髙智：当社で分譲しているマンションの多くは、実需目的であり、実際にご自身でお住まいになるケースが多いため、現状報道されているような規制が導入されても、当社への影響は大きくはないものと考えています。

また、今後も行政機関や不動産業界団体と連携し、健全な市場形成に貢献できるよう努めていきます。