*11:01JST 平和ＲＥ Research Memo（1）：投資主還元強化の方針に基づき、2026年5月期以降も分配金の増配を計画
■要約
平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産<8803>グループの投資法人であり、中小規模の事業所が集中し、人口増加傾向が続く東京都区部を中心に、オフィス及びレジデンスに集中的に投資する複合型REITである。平和不動産は全国各地の証券取引所やオフィスビルを賃貸し、日本橋兜町・茅場町の再活性化や札幌再開発事業を推進するなど、再開発事業のデベロッパー事業を幅広く展開している。こうした経験とノウハウをリート運営に活用できることが、同REITの強みである。
1. 2025年11月期の業績概要
2025年11月期（第48期）は、営業収益10,704百万円（前期比5.4%増）、営業利益5,985百万円（同7.7%増）、経常利益5,207百万円（同6.7%増）、当期純利益5,206百万円（同6.7%増）となった。営業収益及び各段階利益は、期初予想を上回って着地した。内部成長では賃料収入年成長率は前期比1.0ポイント上昇の3.3%へ向上し、外部成長でも、公募増資後の借入余力を活用した物件取得が進展した。財務運営では、健全な財務基盤を維持した。賃貸EPU※は、金融費用及び資産譲渡先行の影響がオフィスやレジデンスの内部成長及び外部成長の寄与を上回り、2,681円（前期比4円減）となった。しかし、投資主還元強化の方針に基づき、資産入替による譲渡益計上に加え、期当たり200円/口の一時差異等調整積立金を取り崩した結果、DPUは3,950円（同100円増）と20期連続で過去最高水準を更新した。大幅な増配は、従来以上に「投資主還元の強化」に経営の軸足を置いた結果となった。
※ バリューアップ工事に伴う費用（営業費用に含まれる）がPLに与える影響が拡大したことで、賃料上昇の流れを分かりやすくするための指標。具体的には譲渡益及び内部留保充当額を除いたDPUに、バリューアップ関連費用を足し戻して計算する。
2. 2026年5月期と2026年11月期の業績見通し
2026年5月期（第49期）は、営業収益8,954百万円（前期比16.4%減）、営業利益4,109百万円（同31.3%減）、経常利益3,170百万円（同39.1%減）、当期純利益3,170百万円（同39.1%減）を見込む。2026年11月期（第50期）は、営業収益9,092百万円（同1.5%増）、営業利益4,231百万円（同3.0%増）、経常利益3,220百万円（同1.6%増）、当期純利益3,219百万円（同1.6%増）を予想する。賃貸EPUは2026年5月期は2,727円（同46円増）、2026年11月期は2,747円（同20円増）を見込んでいる。金融費用の増加を賃料上昇で補い、物件譲渡による利益の剥落を公募増資による成長資産の取得によりカバーする計画である。DPUは「投資主還元強化」の方針に基づき、内部留保の取崩しにより、2026年5月期は3,990円（同40円増）、2026年11月期は4,010円（同20円増）と、過去最高水準の更新を予想する。これらの予想は今後発生する物件譲渡益や物件取得は織り込んでおらず、保守的な稼働率やNOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）を前提にしている。このため、十分に達成可能であると弊社では見ている。
3. 中期目標と成長戦略
同REITは、2025年5月期より「NEXT VISION II+」を始動し、3つの強化を通じて投資主価値を最大化する施策の拡充に取り組んでいる。「内部成長の強化」ではバリューアップ投資による賃料収入の成長を加速する。「資産回転型戦略の強化」では、譲渡益獲得の加速とバリューアッド運用による含み益以上の実現益創出を目指す。「投資主還元の強化」では、一時差異等調整積立金の取崩し拡大や譲渡益の還元の加速を図る。
中期的な数値目標として（1）分配金4,200円、（2）資産規模3,000億円、（3）内部成長として賃料収入年成長率5%とROI10%、（4）格付AA、（5）2030年までにGHG（温室効果ガス）90%削減（2018年比）と再生可能エネルギー電力100%、を掲げている。目標達成に向け、潤沢な内部留保残高と含み益の活用などの「攻め」の資金活用によって、バリューアップ工事や物件入替によるバリューアッド戦略を推進することで、サステナブルな投資主還元を目指す。特に、今後予想される金利上昇に対しては、バリューアップ工事による賃料増額によって吸収する計画である。
■Key Points
・2025年11月期は譲渡益寄与で増収増益。DPUは20期連続で過去最高を更新
・2026年11月期までDPUの最高更新を予想。保守的な前提で達成は十分に可能
・「NEXT VISION II+」を通じて投資主価値の最大化に取り組む
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜HN＞
平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産<8803>グループの投資法人であり、中小規模の事業所が集中し、人口増加傾向が続く東京都区部を中心に、オフィス及びレジデンスに集中的に投資する複合型REITである。平和不動産は全国各地の証券取引所やオフィスビルを賃貸し、日本橋兜町・茅場町の再活性化や札幌再開発事業を推進するなど、再開発事業のデベロッパー事業を幅広く展開している。こうした経験とノウハウをリート運営に活用できることが、同REITの強みである。
1. 2025年11月期の業績概要
2025年11月期（第48期）は、営業収益10,704百万円（前期比5.4%増）、営業利益5,985百万円（同7.7%増）、経常利益5,207百万円（同6.7%増）、当期純利益5,206百万円（同6.7%増）となった。営業収益及び各段階利益は、期初予想を上回って着地した。内部成長では賃料収入年成長率は前期比1.0ポイント上昇の3.3%へ向上し、外部成長でも、公募増資後の借入余力を活用した物件取得が進展した。財務運営では、健全な財務基盤を維持した。賃貸EPU※は、金融費用及び資産譲渡先行の影響がオフィスやレジデンスの内部成長及び外部成長の寄与を上回り、2,681円（前期比4円減）となった。しかし、投資主還元強化の方針に基づき、資産入替による譲渡益計上に加え、期当たり200円/口の一時差異等調整積立金を取り崩した結果、DPUは3,950円（同100円増）と20期連続で過去最高水準を更新した。大幅な増配は、従来以上に「投資主還元の強化」に経営の軸足を置いた結果となった。
※ バリューアップ工事に伴う費用（営業費用に含まれる）がPLに与える影響が拡大したことで、賃料上昇の流れを分かりやすくするための指標。具体的には譲渡益及び内部留保充当額を除いたDPUに、バリューアップ関連費用を足し戻して計算する。
2. 2026年5月期と2026年11月期の業績見通し
2026年5月期（第49期）は、営業収益8,954百万円（前期比16.4%減）、営業利益4,109百万円（同31.3%減）、経常利益3,170百万円（同39.1%減）、当期純利益3,170百万円（同39.1%減）を見込む。2026年11月期（第50期）は、営業収益9,092百万円（同1.5%増）、営業利益4,231百万円（同3.0%増）、経常利益3,220百万円（同1.6%増）、当期純利益3,219百万円（同1.6%増）を予想する。賃貸EPUは2026年5月期は2,727円（同46円増）、2026年11月期は2,747円（同20円増）を見込んでいる。金融費用の増加を賃料上昇で補い、物件譲渡による利益の剥落を公募増資による成長資産の取得によりカバーする計画である。DPUは「投資主還元強化」の方針に基づき、内部留保の取崩しにより、2026年5月期は3,990円（同40円増）、2026年11月期は4,010円（同20円増）と、過去最高水準の更新を予想する。これらの予想は今後発生する物件譲渡益や物件取得は織り込んでおらず、保守的な稼働率やNOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）を前提にしている。このため、十分に達成可能であると弊社では見ている。
3. 中期目標と成長戦略
同REITは、2025年5月期より「NEXT VISION II+」を始動し、3つの強化を通じて投資主価値を最大化する施策の拡充に取り組んでいる。「内部成長の強化」ではバリューアップ投資による賃料収入の成長を加速する。「資産回転型戦略の強化」では、譲渡益獲得の加速とバリューアッド運用による含み益以上の実現益創出を目指す。「投資主還元の強化」では、一時差異等調整積立金の取崩し拡大や譲渡益の還元の加速を図る。
中期的な数値目標として（1）分配金4,200円、（2）資産規模3,000億円、（3）内部成長として賃料収入年成長率5%とROI10%、（4）格付AA、（5）2030年までにGHG（温室効果ガス）90%削減（2018年比）と再生可能エネルギー電力100%、を掲げている。目標達成に向け、潤沢な内部留保残高と含み益の活用などの「攻め」の資金活用によって、バリューアップ工事や物件入替によるバリューアッド戦略を推進することで、サステナブルな投資主還元を目指す。特に、今後予想される金利上昇に対しては、バリューアップ工事による賃料増額によって吸収する計画である。
■Key Points
・2025年11月期は譲渡益寄与で増収増益。DPUは20期連続で過去最高を更新
・2026年11月期までDPUの最高更新を予想。保守的な前提で達成は十分に可能
・「NEXT VISION II+」を通じて投資主価値の最大化に取り組む
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜HN＞
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