【QAあり】リアルゲイト、25年9月期は営業利益YoY＋36％と増収増益 収益性の高い保有物件を増やし、来期は＋40.9％を目指す

25年9月期通期決算・中期経営計画 サマリー

岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2025年9月期通期の決算説明を行います。

まず、2025年9月期通期の決算と中期経営計画のサマリーをご説明します。2025年9月期は増収増益を達成し、営業利益は前期比36パーセント増となりました。2026年9月期は営業利益40.9パーセント増を目指します。

収益性の高い保有物件を増やすことで、営業利益率は年々向上すると見込んでいます。引き続き、30パーセント以上の成長を目指していきます。

2031年9月期の営業利益目標は50億円ですが、前倒しでの達成を目指します。

25年9月期 通期 業績ハイライト

2025年9月期の通期業績についてご説明します。スライドは通期業績のハイライトです。

売上高、営業利益、当期純利益は前年同期比で増加しています。営業利益は前年同期比36パーセント増の10億4,300万円となりました。

来期以降の継続的な30パーセント以上の利益成長を目指し、積極的な先行投資を行いました。新規物件を7件獲得し、特に保有物件は新たに5物件が加わり、合計11件となっています。

25年9月期 売上高・営業利益

スライドは売上高および営業利益についてです。どちらも計画以上の着地となりました。

25年9月期 四半期ごとの収益

2025年9月期の四半期ごとの収益についてです。ストック粗利が順調に積み上がり、固定費や先行投資が増えているものの、計画以上の営業利益を達成しました。

<参考>25年9月期 収益の実績（前期比）

スライドは収益の実績（前期比）です。前年と比べてストック粗利が順調に伸びたことで、目標の営業利益を達成できたことがわかります。

25年9月期 通期 PL - 損益計算書

スライドは通期のPLです。前年同期比で増収増益となり、各段階利益が積み上がった結果、営業利益10億円を達成できました。

特別損失として、マスターリース（ML）物件の解約等により3,000万円が計上されています。

25年9月期 通期 売上高推移

スライドは、通期の売上高推移を示しています。保有物件の増加により、ストック型売上が順調に積み上がっていることがわかります。

25年9月期 通期 売上原価・販管費の推移

スライドは通期の売上原価および販管費の推移です。売上原価・販管費ともに安定的に推移しています。

25年9月期 通期 BS - 貸借対照表

スライドは通期のBSです。自己資本比率は現在15.5パーセントですが、2026年9月期第1四半期に物件の売却が完了するため、回復すると見込んでいます。

獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）

スライドは獲得済みプロジェクトについてです。2025年9月期には7件を獲得し、2026年9月期には9件が開業と、開業物件が非常に増加しています。

第18期の2026年9月期も獲得を増やし、第19期（2027年9月期）以降の開業物件を積み上げていきます。

25年9月期 開業物件（5件）

2025年9月期に開業した5物件のうち、上期にはこちらの3物件が開業しました。

25年9月期 開業物件（5件）

下期にはこちらの2物件が開業しました。いずれもすでに収益に貢献しています。

保有物件一覧（25年9月末時点）

スライドには保有物件の一覧が記載されています。2025年9月期には5物件を保有し、1物件を売却しました。これにより、合計で11物件となっています。

11物件の満室時における年間想定賃料は約11億5,000万円となります。利回り5パーセントで計算すると、約230億円分となります。それだけの物件が順調に積み上がっています。

25年9月期 保有物件（5件取得）

こちらは保有する5物件です。「OMB KITASANDO（OMB北参道）」「OMB HIGASHIAZABU（OMB東麻布）」はマスターリースから保有へ切り替えた物件です。

25年9月期 保有物件（5件取得）

スライドでは、下期に獲得した2物件を紹介しています。

26年9月期計画

2026年9月期の計画についてです。営業利益は前期比40.9パーセント増の14億7,000万円を目指します。

収益の重要なポイントとして、ストック型収入では稼働率の維持が重要であり、フロー型収入では物件の売却や建築設計の請負を完了させることが重要となります。

また、仕入れでは保有物件を中心に8件程度の物件獲得を目指します。

今期は新規事業にも取り組みます。ホテルの開業や都市型ショッピングモールの展開、大手デベロッパーとのJV、ファンド組成の検討などを進め、さらなる成長を目指します。

26年9月期 売上高・営業利益（計画）

売上高と営業利益の計画です。第1四半期終了時点で、営業利益は計画比60パーセントの達成を目指します。

26年9月期 売上構成（計画）

売上構成についてです。ストック型・フロー型ともに順調に積み上がる予定です。

26年9月期 四半期ごとの収益の計画

四半期ごとの収益計画です。ストック粗利が安定的に積み上がることで固定費をカバーする一方で、フロー粗利は第1四半期時点で大部分を計上します。

その結果、第1四半期終了時の営業利益の進捗計画では、60パーセントの達成を目指します。

<参考>26年9月期 収益の計画（前期比）

参考までに、収益計画の前期比についてです。第1四半期の営業利益は、計画の約60パーセントの進捗を見込んでいます。

中期経営計画2028:3ヶ年計画

「中期経営計画2028」の3ヶ年計画です。高収益物件の展開によって、営業利益率を年々向上させていきます。

継続的な30パーセント以上の成長を目指し、第20期（2028年9月期）には営業利益25億円の達成を目指します。

中期経営計画2028:実績と計画

スライドは実績と計画です。ストック型収益を基盤とし、業績を拡大しながら営業利益率も向上させます。

中期経営計画2028:ポートフォリオ戦略

ポートフォリオ戦略についてです。収益性の高い保有物件の比率を高めることで、営業利益率を向上させます。

中期経営計画2028:達成確度について

達成確度についてです。すでに獲得済みの物件で、中期経営計画の売上の大半を構成できていることがわかります。

これから獲得する物件は、第19期（2027年9月期）以降の業績に貢献する予定です。そのため、極めて達成確度が高いと考えています。

中期経営計画2028

第18期の営業利益については、前期比40パーセント以上の成長を目指します。旧中期経営計画と比較して、第18期（2026年9月期）から第20期（2028年9月期）の中期経営計画2028では、大幅に数字を伸ばしています。第20期（2028年9月期）には営業利益25億円を達成し、第23期（2031年9月期）で予定している営業利益50億円の達成を早めたいと考えています。

以上をもちまして、決算説明を終了します。

質疑応答：マスターリース物件の解約と減損について

司会者：「第3四半期より、マスターリースの運営中物件が1件減っており、『早期解約による減損』という表記もありますが、どのような物件を解約したのでしょうか？」というご質問です。

岩本：「麻布偕成ビル」という、部分的にマスターリースしている小規模な物件を解約しました。残り期間が少なかったことや、ちょうどテナントからの解約があったこともあり、きりのいいところで終了させました。

早期解約によって、回収できなかった部分に対する減損が発生しています。

質疑応答：物件の稼働率について

司会者：「前期、今期と、物件の高稼働を理由の1つに通期計画を上振れて着地しています。計画での稼働率はどのくらいと見ているのでしょうか？」というご質問です。

岩本：稼働率についてですが、95パーセント以上であれば問題ないと考えています。実際には96パーセント程度で見ており、それがさらに上振れる可能性があると見ています。

質疑応答：既存物件の賃料値上げとその影響について

司会者：「2025年9月期の1坪当たり平均賃料2万6,729円は、2023年9月期と比べて6パーセントの上昇と、2年間で緩やかな増加にとどまっています。既存物件の積極的な賃料改定を目指すとのことでしたが、実施状況を教えてください」というご質問です。

岩本：物件にもよりますが、既存物件は更新のたびに、5パーセントから10パーセントほど金額をしっかりと上げています。

なお、こちらで掲示している平均賃料は、開業済み物件の平均賃料を指しています。そのため、大型物件や大区画など、個別性による賃料変化が含まれています。値上げの影響が出ていないわけではなく、絶対数も増加しているため、値上げの影響は良い方向に出ていると考えています。

質疑応答：第3四半期から第4四半期における収益変動について

司会者：「第4四半期のストック粗利実績4億8,900万円が、第3四半期に比べて減少しています。『計画的な修繕の実施と物件の入替で一時的に減少』とありますが、その内容と影響額を教えてください。一時的要因がない場合の増減を知りたいです」というご質問です。

岩本：具体的な集計は行っていませんが、おそらく数千万円の前半にあたる額ではないかと思います。

特に第3四半期は、第2四半期に売却した物件の影響で、賃料が一部減少していました。ただし、第3四半期には手数料など大きな収益が加わったため、増収となりました。この影響が第4四半期に現れ始めたという状況です。

また、修繕については、来期に予定していた複数の修繕を、第4四半期の余裕があるうちにまとめて実施しました。

来期以降も、売却物件が発生した場合、一時的に前四半期と比較して減収や粗利の減少が見られる可能性があると考えています。

質疑応答：売上原価の「その他」増加の要因について

司会者：「売上原価の『その他』が大幅に増加した理由について、詳しく教えてください」というご質問です。

岩本：売上原価には税金関連が含まれています。取得に関する税金です。第4四半期には2物件の物件決済があり、それによって増加したことになります。

質疑応答：有形固定資産増加の背景について

司会者：「2024年9月期末と比較して、2025年9月期末の有形固定資産が大幅に増えている背景を教えてください」というご質問です。

岩本：こちらも物件取得によるものです。現在、11物件を保有しており、保有物件が純粋に積み上がったことが要因です。

質疑応答：大手デベロッパーとのJVの詳細について

司会者：「新規事業の計画に、『都市型ショッピングモール、大手デベロッパーとのJV』などとありますが、より具体的な話はありますか？」というご質問です。

岩本：現在決定しているのは、上目黒の新築プロジェクトです。これは商業施設を作る予定で、2026年12月開業予定として開発が進んでいます。

その他の大手デベロッパーとの取り組みについては、検証・検討段階にあります。公表可能になり次第、発表します。

質疑応答：営業利益計画における今後の変動要因について

司会者：「2026年9月期第1四半期で、営業利益計画が約60パーセントの進捗とのことですが、2026年9月期の着地において、今後変動要因があるとすれば何になるでしょうか？」というご質問です。

岩本：主な変動要因としては、物件の売却がずれた場合が挙げられます。しかし今回は、物件の売却について2件とも契約が済んでおり、さらに1件はすでに決済も完了しているため、通期ではそれほど大きなずれは生じない見込みです。

また、先行投資については、物件が購入できなかった場合には逆に上振れる可能性もあります。さらに、稼働率が多少前後することで多少の変動はあるものの、その点もおおむね安定的です。着実に先行投資を進めながら、予定どおりの営業利益を目指していきます。

質疑応答：中期経営計画における成長率の考え方について

司会者：「中期経営計画では初年度に40パーセントの成長としていますが、その後は30パーセントの成長と、高いとはいえ低下しています。これは保守的に見ていますか？　それとも、成長鈍化を織り込んでいますか？」というご質問です。

岩本：そもそも、当社は年間30パーセントずつ成長していますので、「30パーセントで成長鈍化」と言われるのはつらいところです。来期については、売却物件の解像度が高まったこともあり、40パーセントの成長を計画しています。

また、第18期（2026年9月期）が終わる頃には第19期（2027年9月期）の計画も発表していきますので、その際には、30パーセントを少し上回る成長計画をお示しできると思います。第19期（2027年9月期）および第20期（2028年9月期）の計画は無難に組んでいるということになります。

質疑応答：営業利益50億円達成の見通しについて

司会者：「6年後の営業利益50億円という目標は、どこまで見えていますか？」というご質問です。

岩本：営業利益50億円ですが、まず中期経営計画をこの3年間で着実に達成すれば、かなり現実味を帯びてきます。30パーセントの成長を継続することで実現可能だと考えていますので、そのようにご理解いただければと思います。

質疑応答：2026年9月期のストック粗利の計画について

司会者：「2026年9月期のストック粗利の計画について、前期実績からあまり伸びていない理由を教えてください」というご質問です。

岩本：2025年9月期は実績値、2026年9月期は計画値です。当社は稼働率も含めて計画を保守的に見ています。そのため、実績がきちんと積み上がれば、結果的に計画を上回る見通しであり、最終的には成長したかたちをお見せできると考えています。

質疑応答：田中渓氏を社外取締役の候補とした狙いについて

司会者：「田中渓氏が社外取締役の候補に挙がっていますが、狙いは何でしょうか？」というご質問です。

岩本：田中渓氏との出会いは約5年前で、彼が前職で不動産の投資部門のリーダーを務めていた頃です。その際に相談をうけたことをきっかけに、出会いました。

その後も彼と話をする機会があり、彼が独立し、メディアも見ていましたが、彼の不動産投資のスキルや資本を活用して会社を成長させる能力に注目していました。彼にジョインしてもらうことで、さらに会社を成長させられると考え、お願いすることにしました。

質疑応答：中期経営計画における増資やMSワラントの予定について

司会者：「増資やMSワラントの予定はありますか？」というご質問です。

岩本：現状では増資やMSワラントの予定はありません。しかし、この中期経営計画は旧中期経営計画と比較して成長を大幅に高める計画であるため、中期経営計画の期間中に増資が必要になると考えています。

ただし、増資を行う際には、公募増資や第三者割当を検討しており、MSワラントの採用は検討していません。

質疑応答：配当や優待の予定について

司会者：「配当や優待といった株主還元はありますか？」というご質問です。

岩本：配当や優待については、引き続き純利益が10億円を突破した時点で検討したいと考えています。

質疑応答：減損内容について

司会者：「減損について、詳しく説明いただきたいです」というご質問です。

岩本：減損については2点あります。まず少額ですが、マスターリース物件の解約により回収できなくなった内装分を減損しました。また、一部で採算性が悪い物件があり、そちらの内装品も若干減損しました。

質疑応答：事業成長と目標について

司会者：「新しく発表された2028年9月期の営業利益が25億円だとすると、プラス30パーセント以上の成長を続けると、その3年後は55億円を超えてくる計算ですが、どう考えればよいでしょうか？」というご質問です。

岩本：確かに25億円だとすると、30パーセント成長を続けると3年後は55億円になります。それが最低限の目標と考えていただければと思います。1年早めたり、第23期（2031年9月期）を60億円にしたりといったことを目指したいと考えています。

質疑応答：IPホテルの進捗について

司会者：「IPホテルの進捗はいかがでしょうか？」というご質問です。

岩本：IPホテルについては、どのIPを使用するか、また、どのような採算性がとれるかについて、現在も引き続きサイバーエージェントと協議中です。現時点では具体的な決定はありませんが、決定次第お知らせしたいと思います。

質疑応答：ホテル事業の今後の方針について

司会者：「ホテルは今後どのくらい増やしていきたいのか、目標はありますか？」というご質問です。

岩本：現在進行中の第18期（2026年9月期）においては、ホテルを3棟ほどオープンする予定です。その先については、何棟のホテルを展開するかを具体的に決めているわけではありません。

仕入れた物件の収支計画に基づき、ホテルの収益性が良ければホテルとして活用し、オフィスの収益性が良ければ引き続きオフィスとして利用します。

ホテル事業は外部要因による影響を受けることがあるため、その点を柔軟に考慮しながら、収益が良ければホテルの物件数を増やしていく方針です。

質疑応答：保有物件の売却方針について

司会者：「中期経営計画で、保有物件の売却はどのくらい伸びていく予定ですか？」というご質問です。

岩本：保有物件の売却については、何棟売却するか、増加させるかといった考えは特にありません。あくまで保有物件を中心に、ストック収益を積み上げていく方針です。そして、ストック収益が積み上がった際に、売却を行うことで業績を達成することが最低限求められます。そのため、不足した部分を補うために必要最低限の物件を売却するというのが理想です。

理想的には、売却をせずに目標を達成するのが望ましいのですが、そのような考えですので、売却棟数の具体的な目標は設定していません。

質疑応答：財務面のリスクと今後の資本政策について

司会者：「物件取得拡大に伴い、有利子負債が増加し、自己資本比率が低下していますが、財務面のリスクをどのように考えていますか？　今後の資本政策は大丈夫でしょうか？」というご質問です。

岩本：まず、銀行からは自己資本比率が15パーセント前後であれば、まだ融資の余力があるとうかがっています。一般的には15パーセント前後は低いと考えられる方もいらっしゃるかもしれませんが、現在、当社は高収益・高成長を目指している段階ですので、ご心配は不要です。

しっかりと物件の利益を創出し、多少の勢いも必要ですので、今後は増資なども検討しながら増強を進めていき、しっかり成長を遂げることが最も重要だと思います。

質疑応答：金利上昇による業績への影響について

司会者：「金利上昇局面で借入金利負担が増えていますが、業績への影響やリスクはありませんか？」というご質問です。

岩本：金利が増えることで金利負担額が増加するという事実はありますが、営業利益を増加させることで金利上昇を吸収し、さらに純利益を成長させることを考えています。

質疑応答：大手デベロッパーとのJVやファンド組成を検討する狙いについて

司会者：「大手デベロッパーとのJVや、ファンド組成による大型案件への取り組みを検討しているとのことですが、その狙いと今後の展望を教えてください」というご質問です。

岩本：これまでは、例えば50億円や100億円といった規模の物件は、あまりにも大きすぎるうえ、1棟の影響額も大きいことから、当社単独で購入することはできませんでした。そのため、他社のデベロッパーが開発や売却を行う際に、そのお手伝いをするにとどまっていました。

こうした手伝いは、PM（プロパティマネージメント）や建設という点で必要なものでしたが、今後は大手デベロッパーとのJVを通じて、出資も可能になります。

例えば、20億円や30億円を出資すれば、確実に売却益も得られます。また、ファンドを組成することでオフバランス化も可能となると考えています。このような取り組みにより、さらなる成長や物件数の増加に寄与できると考えています。これらを狙った戦略ということになります。

また、具体的に発表できる事項がありましたら、あらためて説明したいと思います。

質疑応答：保有物件の売却方針について

司会者：「保有物件の売却方針について教えてください。長期保有と販売用不動産をどのように使い分けているのでしょうか？」というご質問です。

岩本：基本的には、物件を購入する際は長期保有案件として購入することを基本方針としています。また、このように11棟などを長期で保有しつつ、ストックの売上、粗利、ストック収益を積み上げていきます。

そして、例えば来期や再来期の予想を立てた際に利益が不足すると判断した場合は、利益を達成するための必要最低限の物件を選び、販売に切り替えて売却するという方針で、販売に切り替えたり販売用不動産を選択したりしています。

質疑応答：既存物件の稼働率と新規開業物件のリーシング見通しについて

司会者：「既存物件の稼働状況や、新規開業物件のリーシング・入居募集の見通しはいかがでしょうか？　空室リスクは低いと考えてよいでしょうか？」というご質問です。

岩本：まず、既存物件の稼働率についてですが、スライドにあるように98パーセントを維持しており、非常に良好な状態です。

空室率も意外と低いです。当社は細かくテナントに貸し付けを行っているため、例えば1テナントが解約したとしても、5,000坪が一気に解約となったり、稼働率が数パーセント下がったりということはまったくありません。むしろ、稼働率を保ちながら賃料をきちんと維持できるかが、重要なポイントとなっています。

新規開業のリーシング見通しについてです。現在、保有物件およびマスターリース物件において新規物件の開業はありませんが、今後、新規物件が続々と出てくる予定です。

新規物件の進捗が悪く業績が悪化することのないよう、新規物件のリーシング期間については初期投資として予定に積み込んでおり、慎重に見込んでいます。

質疑応答：中期経営計画2028の達成について

司会者：「2028年9月期を最終年度とする現在の中期経営計画について、その達成可能性をどのように見ていますか？」というご質問です。

岩本：現在の中期経営計画2028は、達成の可能性が非常に高いです。

保有物件一覧に記載されているとおり、当社は11件の保有物件を所有しており、それらを売却すれば約230億円の価値があります。このように、売却により達成可能な状況ではありますが、当社にとって重要なのは2028年の計画を単に達成することではなく、その先の50億円の目標を早めることや、成長を続けることだと考えています。

中期経営計画の達成も重要ですが、物件やストック収入をしっかり積み上げて、成長が続いていくことを示せるよう取り組んでいきたいと思います。

質疑応答：特に重視する戦略や施策について

司会者：「中期経営計画の目標達成に向けて、特に重視している戦略や施策は何でしょうか？」というご質問です。

岩本：建築費や社員の人件費が上がっているため、営業利益率の向上が重要です。営業利益率をしっかりと改善し、保有物件を増やすことが必要です。また、社員を急激に増員するのではなく、AIなどの力を活用しながら営業利益率を向上させることも重要だと考えています。

保有物件のポートフォリオが積み上がることや、収益性の低い物件が減少していく過程をご覧いただき、今後の成長の達成度を測っていただければと思います。