リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（1）

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投稿:2024/05/24 12:33

*12:33JST リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（1） ■事業概要

1. 物件の特徴：築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生
リアルゲイト<5532>は、FWP事業の単一セグメントを展開している。定義としては、主に競争力を失った築古ビルに対して耐震補強や用途変更等の抜本的な改良を行い、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルなワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業である。シェアオフィス業界は、多くの企業が参入している業界ではあるが、同社では様々な側面で優位性を構築しており、ユニークなポジションを確立している。仕入れ対象は、都心部（特に渋谷区・港区・目黒区）に立地する築30年前後で延床面積300〜600坪程度のコンパクトなビルである。築古ビルは、エレベーターがない、用途が事務所ではない、耐震補強が必要など様々な課題があるものの、価格競争力のある仕入れが可能となる。再生にあたっては、需要の多い20m2〜50m2を中心とした個室（スモールオフィス）が中心となる。全物件の区画契約935件のうち約9割は事務所契約であり、その他に店舗、住居などとして賃貸されている。フリーデスクのシェアオフィスは、一部の物件（15棟）で導入されており、403件の契約があるものの、同社の売上高に占める割合は約3%と多くはない。

不動産再生を行う同業他社においては、なるべく時間をかけずに軽微な修繕を行ったうえで稼働率を上げ、転売するといったビジネスモデルがよく見受けられる。一方、同社の不動産再生は、1年～2年かけて抜本的なリノベーションを行う点に特徴がある。過去の事例では、ホテルや共同住宅、倉庫や地下駐車場などをFWPに変更した実績がある。ビルごとの個性も重視しており、敢えてシリーズ化をしていない。一例を挙げると、築45年のエレベーター無しの5階建て倉庫兼事務所をFWP及び店舗の複合施設にリノベーションした（THE WORKS）。このプロジェクトでは、エレベーターやスカイテラス、ラウンジを設置し、倉庫を店舗に用途変更するなど、抜本的なリノベーションを行った。結果として、月額の坪単価で0.9万円だったものが、2.4万円まで上昇し、約2.6倍の収益性となった。

2. 社会課題・顧客ニーズ：競争力を失った遊休資産の有効活用
同社の顧客は、ビルオーナーとテナント企業である。同社の事業の対象となるビルオーナーは、競争力を失った築古ビルを所有しており、空室の増加や有効活用に課題をかかえている。一昔前であれば、築古のビルを解体し、新築開発することで採算が見込めたが、近年の建築費の高騰により、新築開発投資に躊躇するビルオーナーも増加してきた。同社の2023年5月時点での試算（典型例：渋谷区延床400坪の物件を想定、物件価格20億円）では、新築開発の建築費は5.6億円、竣工までの工期は22ヶ月かかる。この数値も、2024年5月時点においては、建築費の高騰や、建設業の4週8休といった働き方改革などの影響で工期は伸びることになったため、建築費は8.0億円、竣工までの工期は26ヶ月かかるという。一方で、同社の手掛ける不動産再生では、建築費は1.8億円、竣工までの工期は7ヶ月に抑制されるため、投資が4分の1以下、工期も3分の1以下で済む。一方で、築古再生物件であってもテナントニーズを的確にとらえていれば、新築開発物件と遜色ない入居テナントへの賃料設定が可能であることは、同社の実績が物語っている。また、竣工が早い分だけ先行して賃料を収受できるのもオーナーのメリットになる。不動産業界では、都心部の止まらない大規模開発と二次空室問題、コロナ禍による空室問題、大規模災害の度に改正される建築基準法・消防法（日本特有）、建築費の高騰などが社会問題となっており、これらの問題の解決策を同社は提供している。特に、建築資材や人件費の高騰によって建築費は上昇トレンドが続くと予想されており、同社にとって市場環境は追い風であるといって良い。

テナント企業では、コロナ禍で進んだ働き方改革を背景に、自宅やシェアオフィス、カフェやリゾートなどワークプレイスは分散化の傾向にある。そのなかで、同社では、個性的でフレキシブルなオフィスを適正価格で借りたいというニーズ着目し、そのニーズを的確に満たすオフィスを企画・開発してきた。入居テナント業種では、情報サービス業が24.3%、経営コンサルタント業・士業事務所が10.5%、広告業が11.1%、デザイン業・映像・音楽・文字情報サービス業が7.5%と上位にきており、感度の高い企業がメインの客層であることが想像できる。

3. 対象エリア：渋谷エリアを中心とした都心部にドミナント展開
同社のエリア展開は、渋谷区、港区、目黒区に集中している。獲得済みプロジェクト69件中、渋谷区が28件（41%）、港区が17件（25%）、目黒区が15件（22%）であり、上記3区で87%を占める。さらにミクロに見ると、池尻大橋駅から中目黒駅までのエリアには11件、原宿から千駄ヶ谷周辺のエリアには9件の密集が存在する。ドミナント展開のメリットとしては、運営業務の効率性が挙げられる。スモールオフィスのML・PM運営には現場業務が頻繁に発生するため、自転車でも移動できる距離にあることで効率が上がる。また、賃料相場の見極めが容易な点もドミナント展開の利点である。近隣の既存プロジェクトのリーシングや運営の実績は大きな参考になる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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