ケネディクス Research Memo（5）：2019年12月期上期は、AUM拡大により安定収益が順調に成長（2）

■ケネディクス<4321>の業績動向

4. 2019年12月期上期における投資実績
不動産投資事業における自己勘定（エクイティ）投資については、自己資本の範囲内という方針のもと、新規投資として約126億円（前年同期は約145億円）を実行。物件取得の厳しい状況のなかでも、AUMの成長とビジネスの拡大に資する機動的かつ戦略的な投資を推進した。特徴的なのは、オフィスのほか、ホテル、住宅、インフラ、認可保育園、海外など投資対象（アセットクラス）は多岐にわたり、投資タイプも、ブリッジ（コア等）を始め、インフラ、長期保有などに分散投資されているところである。一方、投資元本の回収についても、ブリッジファンドやオポチュニスティック、REIT証券等から約141億円を回収しており、いわゆる「リサイクル投資」がうまく回っていると評価できる。その結果、2019年6月末の投資金額総額（投資エクスポージャー）は693億円（前期末は709億円）を確保し、分散されたバランスの良いポートフォリオを維持している。

5. その他の活動実績
(1) メインスポンサーREITの成長
同社の成長を支える柱の1つである「ベースAUM」は、前述のとおり、前期末比1,215億円増の1兆5,951億円と順調に伸びている。そのうちKDO※1は、物件取得環境が厳しい中でもスポンサーサポートによる相対取引等によりポートフォリオの拡充を実現。KDR※2については、2期連続となる公募増資を実施するとともに、優良物件の取得によりポートフォリオの質の向上を図った。今後も厳選投資と資産入替を行いながら、2022年までに資産規模3,000億円を目指す方針である。KRR※3については、環境変化（EC市場の拡大等）や採算性を考慮した資産入替を実施。主力の「生活密着型商業施設」に加え、需要が伸びている「消費者配送型物流施設」※4への積極投資を行っている。私募REITのKPI※5についても、国内大手機関投資家からの投資参入が続くなか、都心の居住人気の高いエリアの物件を取得。「長期運用・安定配当」に寄与するファンドマネジメントを実施している。

※1 ケネディクス・オフィス投資法人の略。東京経済圏を中心とする中規模オフィスビルの最大級REITである。2019年12月期第2四半期末のAUMは97物件4,256億円（前期末比98億円増）。
※2 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の略。「人が居住・滞在する空間」への幅広い投資を行う住居系REITである。ジャパン・シニアリビング投資法人との合併に伴い、ケネディクス・レジデンシャル投資法人から名称変更。2019年12月期第2四半期末のAUMは143物件2,332億円（前期末比118億円増）。
※3 ケネディクス商業リート投資法人の略。物流施設への投資で新たなステージを迎える生活密着型商業REITである。2019年12月期第2四半期末のAUMは55物件2,137億円（前期末比37億円増）。
※4 最終消費者に商品等を届けるための物流施設。
※5 ケネディクス・プライベート投資法人の略。大規模オフィスビルを中心にホテル・商業施設等へ投資する私募REITである。2019年12月期第2四半期末のAUMは13物件1,216億円（前期末比172億円増）。


(2) 私募ファンド（コア）の成長
同社成長のもう1つの柱である私募ファンドのAUMについても、国内外の大手機関投資家の強い投資ニーズに支えられ、コアファンドを中心に成長を実現。2019年12月期第2四半期末は前期末比790億円増の6,008億円と順調に増加基調をたどっている。私募ファンドへの投資需要増加に対応するため、2018年4月に設立したケネディクス・インベストメント・パートナーズ(株)も成長加速に向けて機能しているものと考えられる。

(3) アウトバウンドファンドの運用を開始
アジアの中でも安定性と成長性の両面が見込まれるシンガポールにおいて、大型オフィスビル※を組入対象資産としたアウトバウンドファンド（約100億円）の運用を開始した。日系投資家に対して初のアジアでの共同投資機会を提供するものであった。アジア地域での不動産投資市場における同社グループのプレゼンス向上にも狙いがあり、将来の成長に向けた布石として評価することができる。

※シンガポールのビジネス中心区であるRaffles Placeの好立地に所在する大型オフィスビル「Capital Square」の25%出資持分。


(4) デジタルセキュリタイゼーションの立ち上げ
不動産投資市場の未来像を展望し、フィンテックを利用した新たなビジネスを立ち上げるため、専門部署である「デジタルセキュリタイゼーション推進室」の設立を予定している。具体的には、不動産投資市場に流動性や簡便性を付与し、個人投資家層の拡大を図るため、セキュリティトークン※を活用した不動産プラットフォームビジネスを検討しており、先行するクラウドファンディング事業（bitREALTY）との連携も視野に入れている。同社では、前述した「アウトバウンドファンド」とともに新たな成長の軸として位置付けている。

※セキュリティトークン（電子記録移転権利）とは、金商法2条2項各号に掲げる権利のうち、電子情報処理組織を用いて移転することができる財産的価値に表示されるものである。不動産の「トークン化」により、1)不動産投資商品（不動産クラウドファンディングやJ-REIT、不動産小口化商品等）に流動性を付与、2)取引の効率化・自動化、3)24時間365日取引が可能、4)客観的情報開示と取引簡便性向上などを実現することができる。


(5) 不動産クラウドファンディング事業の進捗
野村総合研究所との協業により新たなプラットフォームとして立ち上げた「不動産クラウドファンディング事業」についても、サービス提供開始から4ヶ月間で3案件※の募集を完了し、順調に滑り出している。個人投資家に対してクラウドファンディングによる様々な投資機会を提供することにより、手数料ビジネスの強化を図っていくところに狙いがある。ファンド組成における様々なサポートや質の高いアセットマネジメントの提供により他社との差別化を図る戦略であり、早期に登録会員数1万人を目指す。

※ホテル及び商業ビル「レム六本木ビル」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資する第1号、2号案件に続き、2018年4月竣工の賃貸住宅「アジールコート池上」を対象とする不動産担保ローン債権へ投資する第3号ファンドの運用を開始。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）


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