J-REITについて考える（１）

[えびプリッツさん]

投資歴３年、素人の独り言日記です。

J-REITがとにかく安い。
株式と違い、検討する指標は分配率（＝配当）となるが、最大で予想利回りが４０％となっている。

単純に考えれば、２年半潰れなければ元が取れる計算だ。
こんな利回り資産を探したら、自分の知識ではサブプライム関係くらいしか見当たらない（と思う）。

よっぽど危ないのかなと調べて見ると、資産状況や財政状況を見ても、そんなでもない（気がする）。何故だろう？

REITといえば、不動産なのでリスク資産の筆頭のように思われているが、どちらかといえば、仕組みは投資信託に近い（というかほぼ一緒）。

ちゃんと調べれば、いつどんな借金をしましたとか、どんな資産を保有してますとか、稼働率はいくつとか、グラフや写真入りで公開してくれている。自分経験だが、よっぽど株式の情報公開よりも丁寧で誠実だと思う。（興味を持った方は、各REITのHPや下記サイトを参照してください。）
http://www.japan-reit.com/

なので自分の資産の半分以上は、今はJ-REITに投資している。理由は、色々スクリーニングをしても、勝てる資産がなくて買い増ししている内に今の状況になってしまった。

暇を見て、これからREIT投資状況を日記したいと思う。

[ストリートアナリストさん]

こんにちは｡
しょうさいなｺﾒﾝﾄありがとうございます｡良く分かりました｡日銀もやりますね♪
上手く選べば投資ﾁｬﾝｽですね♪

[えびプリッツさん]

ストリートアナリストさん、はじめまして。

貴重なご意見、ありがとうございます。

J-REITの投資リスクはご指摘の通りだと思います。私もREIT全体の状況は厳しいと認識しており、実際、REIT-ETFは投資を控えています。

今は、銘柄選別の時期だと思っています。
幸いな事に、株式と違い、J-REITは40銘柄程度で情報開示は多いので、比較はしやすいと考えています。ご指摘の短期借入金の状況も情報開示されていますし。

特に年末にかけて、（恐らく外資ファンドの強制換金だと推測しますが）目ぼしい理由もなく叩き売られた、財政状況が比較的良さそうなREITはチャンスだと考えています。

幸い、日銀（1月22日発表）にしては珍しいポジティブサプライズで、（一部ですが）不動産投資法人債が適格担保として認められる事になり、最大の懸案である財政状況も徐々に明るくなってくるのではないかと思います。

[ストリートアナリストさん]

えんチャンさん、はじめまして。

私は半年前にＪ－ＲＥＩＴ投資をやめました。
理由は２つあります。
・分配金が減額される懸念があること
　不動産賃料が下がり始め、借金の借り換え時の金利が上がっている現状では、このままの分配金を維持できない気がします。
・短期借入金が多すぎる
　ＲＥＩＴは投資信託と違って、借金により資産額を膨らませています。貸し渋りの時代に、ＲＥＩＴの多くが借入の継続で苦しんでいます。

ただ、ご指摘のように情報開示や資産管理はきちんとされているので、賃料が下げ止まり、金融不安が緩和されれば、ＲＥＩＴが大きく反転する可能性もあると思っています。