NGTNさんのブログ
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今日の相場 -9/7-
NGTNさん
投稿:2007/9/7 21:03
更新:2007/9/9 19:33
・日本市場は下落。弱い。後場、日経平均で16000円付近まで下げていきそこから急反発するなど、今日も日計りの仕掛けが入っているみたいで不安定な動きでした。先物手口を見ると、カリヨンやUBSが連日大量に売買していますね。JGB先物のチャートと比較すると、JGB先物とペアトレードしているようにも見えます（取引時間が、株と債券とでは異なるので時間軸の目盛りを頭の中で合わせて見てください）。個別では、鉄、銀行、ハイテクが弱かったです。売り圧力が強く、どこかのファンドが一日かけて売り続けている感じでした。
・最近、不動産が弱いのは、信用不安による調達金利の上昇を受け収益が悪化すると思われているからではないでしょうか。有利子負債が多い業種はどこも金利負担は上がるのですが、不動産の場合、ファンドやREITは借入金でレバレッジをかけているので調達金利の上昇の影響は何倍にも増幅されます。
・レバレッジのかけかたを不動産ファンドを例に説明します。投資家から集めた出資金が200万円、それに加えて銀行からの借入金が800万円。これで1000万円の物件を購入し、一年後に価値を上げて1050万円で売却できたとします。その場合の利益は50万円になり、ファンド全体の規模の1000万円に対しては、5%の利益になりますが、出資金の200万円に対しては25%の利益になります。これをファンドと投資家で分け合うのですが、まあここから金利やら人件費やらの色々なコストが引かれるわけでして、例えば年利1%なら金利負担は8万円、年利2%なら16万円と、調達金利があがると利益が一気に削られていきます。M&Aを行うLBOファンドなども、同じようにレバレッジをかけていて、そのため最近はM&Aが下火になってきています。
・これまではファンドなどがレバレッジをかけて高値でも不動産を買い漁ってきたのですがそれが止まると、不動産価格の上昇も止まり賃料の上昇もあまり期待できなくなる・・・という観点から、ダヴィンチなどのファンド系だけではなく、財閥系の大手不動産も売られているのではないでしょうか。ということで、アメリカの住宅市場の低迷は日本の不動産には関係ない、ということにはならないのでしょう。
・調達金利は、TIBOR＋αで決まるようです。＋αは銀行の利鞘です。TIBORは、東京の銀行間取引金利のことで、LIBOR（ロンドン銀行間出し手金利）を基に決まります。TIBORの金利は以下のリンク先の今月のレートというところから確認できます。ここ一ヶ月ほどの金利の推移を見ると、上がってるなぁと言うのが確認できるかと思います。
http://www.zenginkyo.or.jp/tibor/index.html
LIBORの金利上昇については、以下のニュースやHITACHI LOVEさんの日記に書かれています。
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200709060009.html
http://minkabu.jp/blog/show/10514
以上、昨日クリード買って今日損切りしたので、何でこんなに弱いんじゃー！と思い、今更ながら考え調べたことをまとめてみました。
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自分はＲＥＩＴに注目していて、最近なんでこんなに下げるのかな～と思っていました。なるほど、調達金利上昇だったのですね。ＲＥＩＴ価格の影響は、利回りと金利の差ばかり考えていたので納得です。利回りが魅力的で買いを入れようと思っていましたが、注意していきます。
こんばんわ。REITの下げは、7月中旬までは長期国債利回りとの比較で下げてた感じですね。6月初めから７月中旬までは長期国債が売られて長期金利が上がってましたから。7月中旬以降は、リスクマネーの逃避と調達金利の上昇で売られた感じです。
REITもそれぞれレバレッジのかけかたが違うので、長期で持つ場合は、収益モデルとあわせてレバレッジの大小もチェックした方が良いかと思います。
不動産流動化は、PBRと配当利回りからかアセマネは底堅い感じですが、他のはどこまで下がるか見当がつきません・・・
コメントを読んで感じたのですが、勉強し続けて自分で考える習慣をつけることが大事なのだなと思いました。
そうですね、相場は常に変化し続けているので、それに対応するには常に勉強し続けていかなければ・・・と思っています。