【QAあり】MFS、2四半期連続の黒字達成により通期業績予想を上方修正 モゲチェック限定優遇金利の本格導入を複数の銀行で開始

2025年6月期中間期 決算サマリー

平山亮氏（以下、平山）：みなさま、こんばんは。株式会社MFS取締役CFOの平山です。さっそくですが、2025年6月期第2四半期決算説明会を行います。当社の概要等は割愛し、第2四半期のご説明から始めたいと思います。

端的にお伝えすると、当社は成長し、2四半期連続での黒字化を達成しました。足元は中間期まで好調で、今後のビジネスにおける脅威なども見当たらないため、業績予想を上方修正しています。上方修正の内容については追ってご説明します。

売上および営業利益の推移（四半期）

2024年6月期第2四半期と比較すると、当第2四半期は全社ベースで40パーセントの成長を達成しています。これを大きく牽引したモゲチェック事業は、前年同期比50パーセント以上の成長となりました。

今回は営業利益も大きく伸ばすことができ、2四半期連続での黒字を達成しました。これは従前よりご説明しているとおり、当社のビジネスモデルはそもそも原価の負担が大きくありません。主な原価は広告宣伝費であり、これを一定程度投入することで事業成長を実現できるビジネスです。

そのため、人件費等の固定費を抑えながら売上を伸ばすことで、総利益および営業利益の向上につながるビジネスモデルとなっています。

一般管理費の推移（四半期）

一般管理費も全社ベースで伸びています。これは広告宣伝費が伸びていることが主要因です。13ページでもご説明しているように、なにか特殊なことを実施したわけではありません。

従業員数推移

従業員数についても10パーセント、20パーセントと伸びているようなことは、特段ありません。エンジニアやデザイナーを中心に粛々と採用を進めており、今後もこのペースを継続する予定です。

モゲチェック｜収益構造：FY202506Q2

第2四半期の業績を事業別にご説明します。

モゲチェック事業の第2四半期の売上は4億7,600万円です。審査申込数が大きく伸びたことにより、この売上を達成することができました。

広告宣伝費も伸びたものの、その他の原価などは変わりませんでした。その結果、粗利益は前年同期比プラス93.9パーセントと大きく伸ばすことができました。

モゲチェック｜（KPI）収益構造：①審査申込数、単価、CPA

モゲチェック事業が伸びた要因です。スライド左側の棒グラフが示すとおり、当第2四半期の審査申込数は過去最高件数を記録しています。これは優遇金利の導入と、それにひもづいた我々の認知度向上に加え、日銀の利上げなどにより住宅ローンへの注目度が高まったことが要因だと考えています。

スライド右側のグラフについてネガティブな面をお伝えすると、審査申込単価が下がっています。これは単価の低い銀行への流入が発生したことによる一時的な低下と考えています。

また、CPAも減少しました。通常、審査申込数や当社のセッション数などが増加すると、CPAは上昇する傾向にあります。しかし、当社のマーケティング戦略が好調だったことにより、この上昇を抑制することができました。ただし、これまでの単価上昇局面と比較すると、現在の単価水準は下がっていることにご留意ください。

モゲチェック｜（KPI）収益構造：①売上 、④粗利（率）

売上は過去最高を達成しました。通常、当社のビジネスは1月から3月の第3四半期がピークとなりますが、今回は第2四半期時点ですでに過去最高の売上高を記録しています。また、粗利益ベースでも、2024年6月期の第3四半期と同水準となっています。

モゲチェック｜（KPI）収益構造：②広告宣伝費率、③システム開発率

広告宣伝費率は前四半期から上昇し、50.3パーセントとなりました。単価が下がると広告宣伝費率は上がることから、その影響が表れたとご理解ください。

システム開発費率は引き続き低位に抑え込めているため、特に問題は感じていません。

モゲチェック｜会員登録数累計

「モゲチェック」の会員登録数も順調に伸びており、当社の認知獲得に役立っているものと考えています。

INVASE｜収益構造：FY202506Q2

INVASE事業は横ばいの成長となりました。こちらの改善策は後ほどご説明します。

INVASE｜売上および粗利推移

INVASE事業の売上は前年同期比プラス5パーセントですが、当社内では順調に伸びていると認識しています。課題も明確で、営業体制がまだ整っていないこと、ビジネスの採算性が悪いことの2点だと考えています。これらの改善策については後ほどご説明します。

2025年6月期 業績予想の修正について

現状を踏まえ、業績予想を修正しています。2四半期連続で黒字を達成し、純利益ベースでは修正前予算の9割程度まで届いていますので、今後も大きくぶれることはないと考えています。

ただし、モゲチェック事業については予算を108.8パーセントに上方修正する一方、INVASE事業の予算はマイナス約18パーセントと大幅に下方修正しています。

全社ベースでは、売上高102.1パーセント増を見込んでおり、営業利益も大幅な改善が見られるため、これらを反映した業績予想の修正を実施しました。

今後、モゲチェック事業については、現在のピークシーズンの追い風を活かし、さらに伸ばしていくことを目指します。INVASE事業については、改善策を着実に実行し、修正後の予算達成に向けて取り組んでいきます。

モゲチェック｜予算修正の背景（事業戦略概要）

予算修正の背景を事業別にご説明します。2024年8月の戦略説明から一部変更点はありますが、基本的には変わっていません。

1点目は、現行サービスの改善です。当社の強みであるクレジット分析をさらに伸ばし、サービスにAIも取り入れていく予定です。

2点目は、モゲチェック限定優遇金利の拡大です。これは最も重要な注力ポイントとして位置づけているため、後ほど詳しくご説明します。

3点目は、オフラインチャネルの強化です。オフラインに限らず、モゲチェック優遇金利を活用し、さまざまなチャンネルに「モゲチェック」を浸透させていきたいと思っています。

モゲチェック｜事業戦略①：サービス改善（信用力分析の精緻化）

各事業戦略について、より詳しくお話しします。

まず、サービスの改善については、審査結果データの蓄積によって、より精緻な提案が可能になります。これに伴い、当社から金融機関へ良質なお客さまを紹介できるようになり、当社は金融機関にとって優良な集客プラットフォームとして認知されます。その結果、理論上は単価アップが期待できると考えています。

モゲチェック｜事業戦略①：サービス改善（チャットサポートのAI化）

AIの活用についても、今後はさらに加速させていく予定です。すでにチャットボット等を含めて一部提供を開始していますが、今後は生成AIも取り入れ、お客さまに最適な提案を瞬時に行えるよう拡充していく予定です。

モゲチェック｜事業戦略②：モゲチェック限定優遇金利の拡大

モゲチェック限定優遇金利の拡大について詳しくご説明します。以前より投資家のみなさまから「モゲチェック限定優遇金利とは、具体的には何なのか？」というご質問を複数いただいていたため、この場であらためてご説明したいと思います。

一般的な申し込みでは、スライド上段のグレーの部分に示すとおり、お客さまが比較サイトや不動産会社等からご自身で直接ローンを申し込むと、通常の金利が適用されます。

一方、スライド中段に示すモゲチェック限定優遇金利では、お客さまが「モゲチェック」に情報を登録し、その属性が銀行側の審査基準に合致した場合、「モゲチェック」経由で申し込んだローンに限り適用される金利を享受することが可能です。なお、通常金利と優遇金利の幅は各銀行によって異なるため、「モゲチェック」の診断を使ったお客さまのみに表示されます。

具体的な優遇金利の適用フローについては、スライド下段に記載のとおりです。お客さまが当社の「モゲチェック」サービスに登録し、約30項目の必須情報を入力した後、提案結果として優遇金利が表示される仕組みとなっています。

さらに、表示されたローンを申し込みいただくと、その優遇金利が適用された住宅ローンのご利用が可能となります。現在、すでに複数の案件が進行しているため、その詳細は後ほどご説明します。

モゲチェック｜事業戦略②：モゲチェック限定優遇金利の拡大（cont.）

優遇金利を活用した、当社の今後の戦略についてご説明します。モゲチェック限定優遇金利の存在により、「モゲチェック」はユーザーにとって使うべきサービスとなり得ます。

そして、「モゲチェック」を利用する方法は複数あります。当社のWebサイトへの直接訪問に加え、当社が連携している不動産会社や保険会社等に行ってもらう方法もあります。さらに、今後提携予定の不動産会社や住宅ローン関連サイト等を経由しても、モゲチェック限定優遇金利を利用可能です。

当社は、お客さまの状況を診断し、最適な銀行商品を提案・提供するプラットフォームとしての発展を目指しています。

当社としても、「モゲチェック」の利用が増えれば増えるほど、提案精度をより精緻化でき、それに伴って銀行からの評価も上がり、単価の上昇にもつながります。ですので、このフローの確立を目指して取り組んでいます。

モゲチェック｜事業戦略②：モゲチェック限定優遇金利の拡大（cont.）

モゲチェック限定優遇金利は、端的に言って非常に効果が出ています。第1四半期においては、PayPay銀行の商品への導入を開始し、審査申込数は前年同期比プラス25.5パーセントとなりました。ただし、これはペアローンであったため、当初は本格的な導入とは考えていませんでした。

第2四半期からは、SBI新生銀行と非開示の銀行1行への本格導入を開始し、通常の住宅ローンにおいて当社のモゲチェック限定優遇金利の提供が実現しました。その結果、審査申込数は前年同期から約70パーセント伸び、過去最高を達成しています。

第3四半期には、すでに開示済みのSBI新生銀行に加え、本日開示したUI銀行およびきらぼし銀行のネット銀行より、当社向けの優遇金利提供を受けることができました。また、非開示ながら、もう1行から限定優遇金利の提案を受けています。足元の具体的な件数はお伝えできませんが、第3四半期の決算説明会にて開示予定です。

なお、SBI新生銀行とUI銀行に関する情報は随時開示しているため、適宜ご参照ください。

INVASE｜予算修正の背景（事業戦略概要）

続いて、INVASE事業における予算修正の背景をご説明します。

1点目として、「INVASE pro」アプリの機能強化を適宜進めていきます。

2点目は、プライシングモデルの強化に伴う裁定スキームの開始です。これは新しいビジネスモデルとなりますので、詳細は後ほどご説明します。

3点目は、不動産投資用ローン紹介サービスの開始です。投資用の新規借入サービスを開始しており、すでに一定程度の収益化に成功しています。

当社の「INVASE」は、不動産投資に関わるすべてのサービスを一括して提供できる点を強みとしています。具体的には借入、借換、不動産の売買、ローン相談等のサービス提供が可能です。今回の新規借入サービスの開始によって、ミッシングパーツが埋まったと考えています。

4点目は、コンドミニアム・アセットマネジメント社の営業体制の強化です。こちらは引き続き採用を強化しており、すでに部長候補の採用を終えています。この部長候補を中心とし、採用をさらに強化して収益を上げていく予定です。

INVASE｜INVASEの競争優位性②：プライシングモデル

2点目に挙げた、プライシングモデルの強化についてご説明します。当社は、AIを活用したプライシングモデルの開発を行っており、価格情報を収集・分析し、「Pスコア」というリスクモデルを作っています。これまで、個別物件に対して「あなたの物件は、今いくらです」「各指標に基づき、このようにスコアリングしています」というデータを提供していました。

INVASE｜事業戦略①：アプリサービスの改善

さらにこれを強化すべく、個人投資家がアプリに価格情報や資産を登録すると、「あなただったら、今、いくらで売れますよ」「時価がわかりますよ」といった情報を提供しています。

INVASE｜事業戦略②：CAPMの開発

さらにこのプライシングモデルを進化させるべく、「CAPMモデル（Condominium Asset Pricing Model）」と名付けたものを開発しています。なお、これは金融機関で使用される「CAPMモデル」とは異なるものです。

データ量は従来の25倍、特徴量は4倍で、大手金融機関からデータサイエンティストを新たに採用してモデルの精緻化を進めています。

私も実際に使っていますが、物件の評価を非常に精緻に行えるため、お客さまに割安な物件を提供できる前提条件が揃ったと考えています。

なお、前モデルと比較した誤差の改善率は15パーセントから40パーセントと幅がある数字になっています。この幅は物件の条件によって改善度合いが異なるためです。

INVASE｜事業戦略②：CAPMを活用した裁定ビジネスの開始

当社の裁定機会についてご説明します。当社の戦略として、ファミリー向け物件を投資用としてご購入いただいた後に、最終的には居住用物件としてイグジットを行うことを考えています。

例えば、スライド左側に示しているように、投資用ローンで購入する場合、現在のローン金利は2パーセント以上、利回りが4パーセント、販売価格は5,000万円の物件があります。この物件を居住用物件として売却する場合、購入者のローン金利は0.3パーセントから0.5パーセント程度まで下がります。

その結果、同じ5,000万円の物件価値が5,700万円まで上昇します。これは「一物二価」の原理を応用したものです。つまり、投資用として購入した物件を居住用として販売することで、確実に売却可能な物件を提供しながら、価格差による利益創出が可能になると考えています。

INVASE｜事業戦略②：CAPMを活用した裁定ビジネスの開始

したがって、スライドでは「投資用と居住用の価格差から生じる収益機会」と記載しており、その前提として、CAPMモデルを使って割安な物件をお客さまに提供します。その後一定期間が経過し、空室が出た時点で、居住用として売却していただく流れとなります。

当然、税制メリット等を考えると5年以上の保有が望ましいため、お客さまとの長期的な関係性の中で割安物件を提供し、税制メリットを含めた経済的メリットを享受していただけるビジネスモデルをこれから展開する予定です。

INVASE｜事業戦略③：不動産投資用のローン紹介サービスの開始

物件の購入には不動産投資用ローンの紹介サービスが必要です。当社は2024年10月に新規借入サービスを開始し、問い合わせ件数は確実に増加しています。月間の伸び率は20パーセントから30パーセントで推移している状況です。

このように、先ほどご説明したプライシングモデルによる割安物件の提供で、利益を獲得できる裁定機会を提供し、物件購入に伴うローンサービスまでを含めたトータルパッケージで提供できると考えています。

事業と業績予想の修正については以上となります。現在、モゲチェック事業が我々の主軸となっていますが、その背景にある住宅ローンマーケットの環境については、取締役CMOの塩澤からご説明します。

モゲチェック｜日本における金利動向

塩澤崇氏（以下、塩澤）：みなさま、こんばんは。株式会社MFS取締役CMOで住宅ローンアナリストの塩澤です。よろしくお願いします。私からは住宅ローン金利に関する環境をお伝えします。

まず、政策金利の見通しについて結論からお伝えすると、最終的なターミナルレートは1パーセントから1.5パーセントに向けて緩やかに上昇する見込みです。上昇頻度は年2回程度で、今年は1月24日に0.5パーセントまで引き上げられ、7月頃には0.75パーセントへの引き上げがほぼ既定路線となっています。

この見通しの要因をスライドに2点記載しています。1点目は賃金の上昇です。今年の春闘も力強い結果が予想され、この賃金上昇を起点として物価上昇が促されると考えています。

2点目は従来とは打って変わって、政府および高官の利上げの容認が進んでいることです。昨年の石破首相就任当初には利上げとは少し距離を置くような発言がありましたが、最近はそのような発言は減少しています。これは、金融緩和の是正・正常化への理解が政府内で深まってきた表れと考えられます。

一方で、緩和継続要因も2点挙げられます。1点目は、トランプ関税の不確実性です。現在、トランプ大統領が鉄鋼やアルミなどへの関税措置を示唆していますが、今後同様の措置が日本に悪影響を及ぼせば、景気回復が腰折れし、利上げの継続が難しくなる可能性があります。

2点目は円高です。現在、米国金利の高止まり観測がやや強まっており、円高への懸念は弱まってきているものの、円高が継続すればコストプッシュ型インフレの要素は弱まります。そのため、真の実力ともいえる、賃金上昇を起点とした物価上昇が本当に持続するかどうかに、フォーカスが当たっていくと思います。この動きが継続しなければ、金融緩和の正常化は道半ばで終わってしまう可能性もあります。

これを踏まえ、スライド下段の住宅ローン金利についてご説明します。全体像として、現在、銀行間の競争環境は昨年よりも激化しています。その主な要因は、みなさまもご存じのとおり、三菱UFJ銀行が昨年10月に金利を据え置いた結果、リアル銀行対ネット銀行の競争が一層激化したことにあります。

目下は、4月の変動金利の設定に注目が集まっています。おそらく銀行同士で激しい金利引き下げ競争が行われ、それを反映したプライシングになると考えています。変動金利は基本的に、政策金利の上昇に連動して上がる傾向にありますが、競争環境を踏まえると、特定の銀行が単独で急激な引き上げを行うことは考えづらい状況です。

さらに、2026年から2027年にかけての展望として、現在のイールドカーブはスティープニングの状態で、短期金利と長期金利の差が開いていますが、将来的に利上げが一段落して今度は利下げに向かった場合には、イールドカーブがフラットニングに向かうと予想しています。

このように、変動金利と固定金利の差は今より縮小すると考えられます。現在、固定金利の需要は感覚値で5パーセントから10パーセント程度ですが、この状況下では需要がさらに増加する可能性があると考えています。

モゲチェック｜日本における金利動向（cont.）

ここまでの説明を踏まえて具体的な数値予想をお伝えします。2026年中には、政策金利が1パーセントから1.5パーセント程度、住宅ローン変動金利が1.5パーセント前後になると予測しています。私からの説明は以上となります。

モゲチェック｜当社のマーケットシェア、成長余力

平山：投資家のみなさまから「『モゲチェック』はどこまで成長するの？」とよく聞かれますが、我々は「まだまだ成長する」と確信しています。現在のマーケットシェアは1パーセント弱ですが、今後さらにシェアを伸ばしていくことで、圧倒的なマーケットシェアを獲得できると考えています。ぜひご期待いただければと思います。

質疑応答：変動金利が有利とされる理由について

平山：「対外的に『変動金利が有利』と発言されていますが、今一度その理由を教えてください」というご質問です。こちらは塩澤さんへのご質問です。

塩澤：理由は2つあります。1つ目は変動金利と固定金利の金利差が大きいことです。今は1.4パーセントもの差があるため、政策金利が2パーセント近くまで上がらなければ、この優位性は逆転しません。

2つ目は、仮に金利差が逆転し、変動金利のほうが高くなったとしても、その状況があと35年続くかどうかという点です。

もちろん、今後も政策金利は上昇すると予想されますが、アメリカのように3パーセント、4パーセント、5パーセントと急激に上がっていくシナリオを想定する明確な根拠は見当たりません。

仮にそのような事態が起きたとしても、それが35年間継続することは現実的ではありません。そのため、現状では変動金利のほうが有利だと考えています。実際、私自身も変動金利を選択しています。

ただし、日銀のトップが植田総裁になった今の時代は、黒田前総裁の時代とは違い、金利の上昇と金融緩和の正常化への道筋がより明確になっていることも見逃せません。つまり、金利上昇リスクは以前より高まっています。

そこで、2つの備えが重要です。1点目は借り過ぎないことです。「できれば年収の5倍まで、家計を切り詰めたとしても年収の7倍までに住宅ローンの借入額を留める」ということを、私はよく言っています。

2点目は資産運用です。固定金利を支払っているつもりで、金利の差額分を毎月、長期的に分散・積立投資に回すことをおすすめしています。現在のインフレ環境下では物価が上がりやく、会社の売上や株価も伸びやすい状況にあります。

一見するとインフレは向かい風のように感じられますが、実は追い風になり得ます。味方につけるという逆転の発想が重要だと思っています。

これらの備えができる方であれば、変動金利を選択できると思います。ただし、その備えを実行することこそが難しいといえます。私の金利の見立てに納得感が持てない方は、固定金利を選ばれるほうがよいかと思います。

質疑応答：モゲチェック限定優遇金利の効果について

平山：「モゲチェック事業の限定優遇金利の効果について教えてください」というご質問です。

こちらはあらめてご説明します。端的に言うと、顧客の認知獲得に紐づいて審査申込数が増加すると、限定優遇金利は銀行の条件に当てはまった方に提案されることになります。その結果、良質な送客につながると考えています。

質疑応答：モゲチェック限定優遇金利の獲得状況について

平山：「モゲチェック事業の限定優遇金利の獲得件数を教えてください」というご質問です。

個別銀行の効果については回答を差し控えますが、限定優遇金利の開始以降、獲得件数は明らかに増えています。第3四半期はすでに3行で限定優遇金利が開始しているため、今後もこの効果が続くものと思っています。こちらは第3四半期の決算説明会で開示予定です。

質疑応答：2025年の金利予想について

平山：「2024年の金利予想と変わった点はありますか？」というご質問です。当社では、前回も金利予想を発表しました。

塩澤：結論から言えば、前回から変わったことはありません。従来どおり政策金利は1パーセントから1.5パーセントに向けて上昇していくものと考えています。

質疑応答：金利上昇による業績への影響について

平山：「足元の金利が上がっていますが、御社の業績への影響はありますか？」というご質問です。

塩澤：集客にプラスの効果が出ていると考えています。その背景として、日銀の17年ぶりの利上げがあります。非常に多くのメディアやSNSで注目を集めており、特に住宅ローン金利にフォーカスが当たることが多く、その中で「モゲチェック」を取材するメディアが増えています。

その結果「モゲチェック」の認知度が向上し、「『モゲチェック』を利用しよう」というお客さまが増える好循環が生まれています。今後も日銀の利上げ等の機会を活用し、メディアやSNSの露出を通じて「モゲチェック」の認知拡大に努めていきたいと考えています。

質疑応答：売上が伸びた主な要因や足元の状況について

平山：「売上が伸びた主な要因は何でしょうか？　また、足元の状況や事業の継続性についても教えてください」というご質問です。

売上が伸びた主な要因は、モゲチェック事業の好調によるものです。一方、INVASE事業はほぼ横ばいとなり申し訳なく思っておりますが、今後にご期待ください。

モゲチェック事業の売上の伸びには、やはりモゲチェック限定優遇金利が効いてます。また、事業の継続性もあると考えています。

マーケティングにおいては、積み上げが重要だと我々は考えています。単発的にCMや電車広告を打つのではなく、継続的に認知の獲得のために動いています。塩澤のテレビや新聞などにおける対外的なメディア露出もそのような施策の一環です。

また、業績予想の修正理由についても、あらためてご説明します。足元では2四半期連続で黒字となっていますが、我々のビジネスモデルは売上の伸びに比例して固定費も上がるものではありません。

売上が大きく伸びた場合に増えるのは広告宣伝費です。人件費や地代家賃、サーバー代等は売上に比例して増えるものではありませんので、売上の増加に伴い、営業利益の確保も可能だと考えました。

その結果、当初予算は早期に達成する見通しであることから、営業利益をプラス30パーセント強に上方修正しています。加えて、通期でもビジネス上のネガティブポイントは特段見当たらなかったことから予算修正に至っています。

質疑応答：今後の住宅ローン金利の動向について

「今後の住宅ローン金利の動向について、もう一度ご説明をお願いします」というご質問です。

塩澤：先ほどもお話ししましたが、変動金利および固定金利は上昇傾向にあります。変動金利は短期金利と連動するため、日銀が利上げするたびに上がっていくと思います。

一方で、固定金利は目安として10年ものの長期国債の利回りと連動します。基本的に10年ものの利回りは将来の金利を反映しますので、もう一段階金利が上がると市場が見立てている限り、金利は上がり続けることが予想されます。したがって、2025年は固定金利も変動金利も上がっていくと考えています。

質疑応答：今後の現金の使い道について

平山：「積み上がっている現金の使い道については、前回の決算説明から変化はないでしょうか？」というご質問です。

変化はありません。足元は黒字基調であり、今後も基本的に積み上がっていくと思いますが、現金の用途としては、広告宣伝費と人材採用費にかけていく予定です。機会があればM&A等も検討していきますが、現時点でみなさまに開示できる具体的な案件はありません。

質疑応答：住宅ローン借り換えの活発化について

平山：「住宅ローンの借り換えの動きが活発になっている理由を、どのようにみていますか？」というご質問です。

塩澤：住宅ローンの借り換えが活発になっている要因については、ひとえに金利が動いていることが原因だと考えています。基本的に住宅ローンを返済している方は、住宅ローンをほったらかしにしている傾向があります。金利が動いた時点で見直しを考え、結果として借り換えに動く行動パターンが大半です。

現在は金利がボラタイルであることから、今後金利が上がるたびにメディアやSNSなどで騒がれ、「自分の金利はいくらなんだろう？」「借り換えしたほうがよいのか？」と動く方が多く出てくると考えています。

質疑応答：金融機関との取り組みについて

平山：「借り換え需要を取り込むために、金融機関とどのような取り組みをされていますか？」というご質問です。

塩澤：金融機関との取り組みについては、やはりモゲチェック限定優遇金利の需要を取り込んでいきたいと考えています。

先日もとある住宅ローンユーザーから「1パーセントぐらいの変動金利で借りている」という話をうかがいましたが、いまだに過去の高い変動金利で借りている方がいらっしゃいます。そのような方にとっては、現在の最安金利は0.34パーセントですので、借り換えで何十万円ものメリットが出る状況です。

今後は金融機関とタッグを組み、ユーザーに対してモゲチェック限定優遇金利によるより安い住宅ローンへの乗り換えを働きかけていきたいと考えています。

質疑応答：借り換え需要の見通しについて

平山：「今後の金利動向を見据えた時に、借り換えの動きが活発な状況はいつまで続くとみていますか？」というご質問です。

塩澤：借り換え需要は、おそらく2025年いっぱいは続くのではないかとみています。

その理由として、やはり先ほどもご説明した1月と7月頃の日銀の利上げがあり、さらに住宅ローンの金利改定も4月と10月に行われます。これは日銀の利上げを受けて、それぞれ3ヶ月後に住宅ローンの金利が改定される動きです。

このように1月、4月、7月、10月と、3ヶ月に一度、世の中を騒がせるイベントが起きる状況となりますので、そのようなことからも、2025年は借り換えの動きは活発化し続けるのではないかとみています。

質疑応答：モゲチェック事業のKPIについて

平山：「モゲチェック事業のKPIについて、足元では低単価の銀行の割合が増えたことによって単価が下がったということでした。この先の単価の見通しをどのように想定していますか？」というご質問です。

理論上は上がると考えています。ただし、短期的に見ると銀行がマーケティング費用を一時的にカットする状況もあり得ます。単価は銀行との交渉によって決まりますので、一時的に突然上がったり下がったりするなど、多少の幅はあります。

しかし、我々のシステムが良くなっていくほど、銀行には支払う余力ができますので、四半期の3ヶ月という短いスパンでの上下は出てくるものの、長期的には上がっていくと考えています。

質疑応答：審査申込単価と今後の見通しについて

「質の高い送客を行っているにもかかわらず、単価が低かったのはなぜでしょうか？　また第3四半期以降は単価増加を見込めるのでしょうか？」というご質問です。

先ほどのご質問と重なる部分もありますが、基本的には「単価が上がるはずだ」という前提でビジネスを展開していますし、そうでなければビジネスとして伸びる余地がないと判断せざるを得ません。単価を伸ばすべく、各銀行との交渉やマーケティングを全力で進めていきます。

質疑応答：上方修正の背景について

「今回の上方修正は、第3四半期からモゲチェック限定優遇金利に加わる銀行の影響を加味した数字なのでしょうか？　それとも上期までの結果を受けた修正なのでしょうか？」というご質問です。

他社と同様、業績予想については通期の観点から検討したものをご提示しています。したがって、今回の上方修正についても、当然第3四半期や第4四半期の状況を予測しながら行っています。ただし、1月から3月、4月以降の実績を受けて、必要に応じて再度修正を行うかどうかについては、現段階ではっきりと申し上げることはできません。

質疑応答：法人向け「モゲチェック」について

「法人向け『モゲチェック』について教えてください」というご質問です。

「モゲチェック」は、不動産会社やフィナンシャルプランナー、保険会社に継続してご利用いただいています。

ただし、従来は「『モゲチェック』として使ってください」というフックでしたが、最近はモゲチェック限定優遇金利があることから、「『モゲチェック』を利用するとお得なローンが探せます」というフックに少しずつ変わってきています。

不動産会社や保険会社といった法人だけでなく、あらゆるチャネルを使って「モゲチェック」を広められるのは、モゲチェック限定優遇金利があるためになせる技です。他の不動産会社や比較サイトと比較すると、圧倒的に有利な状況にあると考えています。

質疑応答：変動金利上昇による住宅需要への影響について

「変動金利の競争の中で一定程度が上昇するのであれば、住宅需要そのものに影響はないでしょうか？　影響があるとすれば、その目安は金利が何パーセントぐらいに達した時点でしょうか？」というご質問です。

塩澤：結論から申し上げると、金利が上がろうが下がろうが、住宅需要には大きな影響がないと考えています。上場時の戦略資料の中でもご紹介した、過去50年間の持ち家比率のデータではバブル期を含めて変わらずに60数パーセントとなっています。

この理由は2つあり、1つは住宅がライフイベントにひもづくものであることです。もう1つは金利が上がれば不動産価格は下がり、逆に金利が下がれば不動産価格が上がることから、実は住宅購入への影響はあまりありません。金利が7パーセントや8パーセントの時代、マイナス金利の時代もありましたが、住宅は「買う時には買う」ものだということです。

今後も金利が動くボラタイルな時代になっていくと思いますが、住宅の購入が低下していき、住宅需要がなくなることはないと思います。むしろ、住み替え需要が出てくれば、住宅を購入するたびに住宅ローンは必要になりますので「モゲチェック」の出番は増えていく可能性があります。

そのため、住宅需要への影響が出る金利としても、「何パーセント以上になると危ない」などの具体的な数字は、特段持ち合わせていません。

質疑応答：限定優遇金利における借り換えと他用途の金利差について

平山：「モゲチェック限定優遇金利で借り換え専用とそうでないものとでは、どの程度の差がありますか？」というご質問です。

一般の住宅ローンでは5ベーシスポイントから10ベーシスポイント程度、つまり0.05パーセントから0.1パーセント程度の金利差があります。

塩澤：金利差を20倍したものがおおよその総額になります。0.1パーセントの金利差であれば総額では2パーセントほどの差になりますので、3,000万円の物件であれば、金利総額60万円ほどの差になるとお考えください。

質疑応答：借り換え専用優遇金利の申し込み状況について

平山：「現時点での借り換え専用優遇金利の申し込みは想定どおりですか？」というご質問です。

想定以上にご利用いただいています。当初から優遇金利の実施は発表していたことから、ある程度予想はしていたものの、我々の想定以上に伸びる結果となりました。

今後もこの流れが続けば予算達成は容易に可能であり、営業利益も30パーセント以上増加する見込みであることから、今回の上方修正に至りました。

質疑応答：「モゲチェック」利用者に対する施策について

「『モゲチェック』からローンを組んだお客さまに対して、今後も継続してご利用いただけるような施策は実施していますか？」というご質問です。

これはグッドクエスチョンですが、現時点では実施できていません。我々が「モゲチェック」としてローンをオンラインで始めたのが約5年前です。そこから低金利の状況が続いており、その時点で借り入れされた方は引き続き低金利を享受されていますので、我々として借り換えをご案内できるような状況ではないと考えています。

また、お客さまの情報を活用して新しいビジネスを始めるところまでは手が回っていないのが現状です。「モゲチェック」の開発でも相応の負担がかかっていますし、今後さらにデータを整備していく必要もあります。しかし、今後機会があれば新しいサービスも展開し、さらなる収益の柱にしていきたいと考えています。

塩澤：一応施策としては「LINE」とアプリの2つがあります。例えば「モゲチェック」のLINEアカウントに友だち登録をすると、定期的にさまざまな金利が通知されます。アプリも同様で、プッシュ通知で月ごとのランキングなどのお知らせを行っています。

そのため、一度ご利用いただいたお客さまがLINEアカウントやアプリにご登録いただくと、「そういえば『モゲチェック』があったよね」「ここから申し込めばいいよね」と、再度ご利用いただける導線は設計しています。

ただし、先ほど平山からも話があったとおり、現時点ではそのような施策に対して十分にリソースを割けていないため、今後の課題として考えています。

平山：これは当社のポテンシャルの問題だと思っています。未上場時代からも「何か活用できないのか？」とのお声をいただいています。これはジレンマでもありますが、広げれば広げるほど、そこに戦力を割けなくなってきてしまいます。我々としては、現段階ではモゲチェック事業とINVASE事業の2本に特化してビジネスを行っていきたいと考えています。

質疑応答：借入・借換比率の変化について

「足元の金利状況を踏まえて、借入・借換の割合に変化はありますか？」というご質問です。

塩澤：今は借り換えのブームが起きていますので、問い合わせの数としては通常月の約3倍いただいています。つまり、足元の状況としては借り換え比率は高まっており、2025年は1年間を通じてそのような状況が続くと見込んでいます。

質疑応答：住宅会社へのアプローチについて

平山：「住宅会社から住宅ローンを紹介される人も多いと思いますが、そのような客層に向けて住宅会社等にアプローチしていく予定はありますか？」というご質問です。

確かに住宅会社のご紹介によるお客さまは多いです。おそらく8割、9割程度の方は不動産会社からの紹介でローンを組まれていると思います。すでに不動産会社での導入事例もあり、今後モゲチェック限定優遇金利等によって我々がさらに強くなっていくことで、自然と「モゲチェック」の導入が進むものと考えています。

3ヶ月や半年といったタームではなく、数年がかりになると思います。しかし「『モゲチェック』は得だ」という世界観になれば、不動産会社に行っても利用でき、オンラインで直接申し込みすることもでき、保険会社でも借り換えの提案を受けられるなど、さまざまなチャネルで「モゲチェック」が利用されていくような世界観を目指しています。

ただし、ハードルもあります。住宅ローンはあくまで手段であって、目的ではありません。家を購入したいという人の欲があり、それに対するサポートとして入るものが住宅ローンです。不動産会社から勧められて利用される方は、まさにそのとおりだと思いますし、私も経験があります。

したがって、住宅会社の意識を変えるために「モゲチェック」の認知を広げていくことができれば、そこに食い込めるものと考えています。

塩澤：不動産会社向けのアプローチについて補足すると、今はモゲチェック限定優遇金利があることから、一般ユーザーのご利用が非常に伸びている状況です。

やはり、最終的に住宅ローンの意思決定をするのは、エンドユーザーである家を買う方です。そのため、エンドユーザーに刺さるサービスや商品を「モゲチェック」がしっかりと用意することで利用されていくようになります。

そのような流れになれば、不動産会社にも「お客さまがすでに『モゲチェック』しているのであれば、うちも導入しよう」という流れが自然とできてくると考えています。

まずはモゲチェック限定優遇金利をしっかりと確保し、それをエンドユーザーのみなさまに幅広く認知いただくことで、結果として自然と不動産会社への導入につながると考えています。

質疑応答：今後の広告宣伝費の推移について

平山：「広告宣伝費の今後の推移について教えてください」というご質問です。

広告宣伝費については、売上の増加に合わせて伸びていく、原価のようなものとお考えいただいて差し支えありません。我々はオンラインでマーケティングを行っていますので、基本的にはグリップし、抑える時は抑え、使う時には使うといったかたちで機動的に対応しています。

ただし、売上に対して広告投資は50パーセントとするなど、社内で上限を決めています。売上に対して80パーセントを広告宣伝費にすることは基本的には起こりません。

質疑応答：手元現預金の減少要因について

「売上が伸びて手元現預金が減少している要因は何でしょうか？」というご質問です。

借入金の返済が1億円ありましたので、こちらの影響で手元現預金が若干減少していますが、当然ながらビジネスへの影響はありません。

今後は必要に応じてレバレッジもかけていくつもりですが、先ほどご質問いただいたとおり、現預金は手元に潤沢にありますので、今々では思いきりレバレッジをかけにいく状況にはありません。

質疑応答：政治関連の発言について

「ある程度のスタンスを取ることは理解していますが、しばしば住宅ローンと関係のない政治についての発言があります。こちらは今後どうされますか？」というご質問です。

塩澤：まずご質問の趣旨についてですが、私としては政治に関する発言はあまりしていないつもりです。政治についての発言が、政党を指すのか、政府を指すのかというところはありますが、基本的にはビジネスマンですので、政治とはある程度の距離を置きたいと考えています。

そのため、基本的には政治には踏み込んでいないはずですが、誤解を招く発言があったのかもしれませんので、今後の発言に気をつけたいと思います。

質疑応答：INVASE事業の売上と粗利について

平山：「INVASE事業において物件契約数が上昇しているのに、売上と粗利が横ばいなのはなぜでしょうか？」というご質問です。

物件の単価が安くなると、件数が多少増えてもあまり変わりません。逆もまた然りで、単価が高い物件を取り扱うと、それだけで通常の4件分、5件分になることもありますので、多少のボラティリティの範囲だと考えています。

質疑応答：営業体制の課題について

「部長候補の採用等の話もありましたが、現状の営業体制はどのような点に課題があるのでしょうか？」というご質問です。

我々は仲介モデルを中心に事業を展開しており、これは今後も継続していく予定です。もともと当社には、投資用マンションを専門的に売る部隊が存在しておらず、買収したコンドミニアム・アセットマネジメント社は居住用物件を販売する会社であったことから、ビジネスモデルの転換に1年から2年ほどかかりました。

そこからさらに教育を行い、販売体制を構築するのに時間がかかっているというのが現在の状況です。部長候補者は他社で投資用物件を販売されていた方です。今後は彼を中心にチームを強化していきたいと思っています。

質疑応答：つなぎ融資関連のソリューションについて

「つなぎ融資の手続きはユーザーにとって煩雑です。ユーザーが抱える課題に対するソリューションは、MFSとして考えていることはありますか？」というご質問です。

現状では考えていません。住宅ローンはある程度パッケージになっており、それをモデルとして「モゲチェック」のシステムに組み込んでいます。一方で、つなぎ融資のように使い方が限定的で、なおかつオーダーメイド型になると、我々のシステムでは対応ができません。

塩澤：1点補足します。つなぎ融資は、基本的に注文住宅を建てられる方向けの住宅ローンと理解しています。今後、つなぎ投資ではなく、分割実行する銀行本体と連携してサービス提供していくことは、なきにしもあらずだと思っています。

しかし、これについても今すぐ何か実行できるようなロードマップは引いていませんので、今後の課題と考えていただければと思います。

質疑応答：CAPMモデルを活用した裁定ビジネスについて

平山：「CAPMモデルを活用した裁定ビジネスですが、これは子会社のB/Sで物件を取得し再販するのでしょうか？　この事業で連結B/Sに販売不動産が乗るのでしょうか？」というご質問です。

可能性はありますが、基本的には乗りません。我々としては三為取引を活用し、所有権の移転がないかたちでお客さまに販売していきます。

我々の強みは、INVASE事業で買主と売主の両方を抱えていることにあります。買主は「モゲチェック」の転用型で、「INVASE」に入ると投資用のローンでいくら借りられるか、使えるかがわかります。その際に、当社はお客さま情報やアセット情報を深く取得することができます。

つまり、買いニーズを押さえることにより、物件を見つけてすぐにお客さまに販売する裁定取引ができるようになりますので、基本的にはB/Sを使わずに済みます。この物件をもう少し長期で持とう」という判断があれば、B/Sに乗る可能性もゼロではありませんが、今のところはある程度のキャップをかけてこのビジネスを進めていく予定です。

平山氏からのご挨拶

本日は決算説明会ということで決算の説明が中心となりましたが、私がIRセミナーなどに参加した際には、もう少しライトにビジネスモデルの説明等をしますので、よろしければぜひご参加ください。

また、個別質問も受け付けています。さらに、ホームページの投資家情報というタブからのご質問には、基本的に私から直接お答えしていますので、追加でご質問があればそちらをご活用ください。

塩澤もマーケットに関する情報を適宜ご説明していますので、セミナー等があれば、ぜひご参加いただければと思います。