Jリート、これから買うなら？

[動点Pさん]

こんにちは。動点Pです。

今日はJリートについて書きます。

アメリカの高配当株ETFといえば、VYM、SPYD、HYDが有名ですが、年間利回りは3～4％前後のようです。これに匹敵する利回りを出しているのがJリートです。高いものだと5％近い利回りとなっています。Jリートは日本の不動産に投資する株のような金融商品です。アメリカ株の場合、売却すると税金が余計にかかるので、Jリートのほうが得だった、なんてこともあると思います。

Jリートは充実したサイトがあります。

http://www.japan-reit.com/

Jリートは昨年秋頃から本格的に値上がりを始め、年明けからも着実に値上がりしてきました。JリートのETFがいくつかでているのでそれをみるのが早いです。たとえばこれ。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

https://nextfunds.jp/lineup/1343/

リートは基本的にはキャピタルゲインの商品ではなく、利回りを狙いにいく、インカムゲインの商品だと思っています。ですから投資口価格（株価）が上がると分配金（配当）が相対的に安くなってしまうので投資口価格が安いときに買うのがかしこい買い方だと思っています。

前のブログでも書いたとおり、私は秋口に株価が落ちるときがあると思っていて、おそらくそのときにJリートの価格も下がるので、そのときにすこし買い増そうと思っています。もし買うならどれを買おうかと考えているところです。こういう妄想が楽しいですよね。

多くのリートはもうかなり上げてしまっていて、分配金利回りもけっこう下がってしまっています。なので、まだ上がりきっていないリートを自分なりにメモしておくことにします。これからワクチン接種が広まるにつれてホテルやオフィスも状況が改善すると思います。ホテルはすでに予約が増えているそうですし、オフィスも都心部では底を打ったなんて話もちらほら聞くようになってきました。

■　8958 グローバル・ワン不動産投資法人

ド本命はここです。駅近のきれいなオフィスを少数精鋭でもつリートです。まだ戻りきってないので、もう1割余は上がると思います（妄想です）。

■　8951 日本ビルファンド投資法人

お金があるならここも買いたいです。資産規模第1位で、新宿三井ビルとかのピカピカのいいビルをがっつりもってるリートです。分配金利回りはすでに低くなっていますが（3.09%）、投資口価格はまだ2割くらい伸びしろがあると思っていて、キャピタルゲイン、インカムゲインの両方を狙えますし、長期で持っておくにはいいと思います。

■　3487 CREロジスティクスファンド投資法人

最近ずっと値上がりしているリートです。物流系のリートの中では利回りが3.61%(2021/7/5現在)と、アタマひとつ抜けているためです。反面、有利子負債が多いのがリスク材料ですが、財務はしっかりしているようです。物流系リートが全体的に値上がりしているのは、分配金が今後増えそうだと予想されているからという理由もあります。

■　8984 大和ハウスリート投資法人

総合系のリートとなっていますが、半分は倉庫が占めています。スポンサーが変わったり、合併したりと紆余曲折を経て現在の物件構成になったようです。倉庫が50％を占めているのに、利回りが3.5%あるのは魅力ではないでしょうか。

■　3451 トーセイ・リート投資法人

現在でも分配金利回り第1位、4.94%（2021/7/5現在）をほこるリートです。反面、人気がないことの裏返しでもあります。人気がないのは、物件が古いからです。このリートは少し特殊で、オフィス、アパート、マンションの賃料を得るだけでなく、都市近郊部の古いビルをリノベーションして売却し、利益をだすといったこともしています。資産規模が約558億円と小さく、不安定さはいなめないですが、利回りの魅力はありますよね。

こんなかんじですか。これから地方のショッピングモールもお客さんが戻ってくるでしょうから、福岡リート、フロンティアなども検討リストにいれておくといいかもしれませんね。

ちなみに私自身は、エスコンジャパン、野村不動産マスタF、日本ビル、CREロジ、森トラスト総合を2月くらいに買ってそのまま持ってます。

ではではー。