REITはインフレヘッジとして有効か。

[ves2さん]

J-REITはインフレヘッジとして本当に有効かどうか考えてみました。
◇資産価値の上昇による投資口価格上昇
インフレでは物の価値が上がり、お金の価値が下がります。インフレヘッジには外貨、株式も有効ですが、実物資産、特に金と不動産が代表格と言われます。不動産の中でもオフィスビルは特に景気に敏感です。
土地や建物の価値が上がるとREITの資産価値が上がるので、投資口価格が上昇する可能性があります。

過去、公示地価はインフレ期に消費者物価指数と連動して大きく値上がりし、デフレになると大きく価格を下げました。
→インフレ期における不動産投資を考える

不動産売却益による分配金の上昇はあまり期待しないほうが良いと思います。不動産価値が上がってから売却すれば不動産売却益(キャピタルゲイン)が得られますが、REITは家賃収入を得るのが目的なので不動産の売却はそれほど頻繁には行われません。
不動産は流動性が低く、再び利回りの良い物件を取得するのも簡単ではないからです。
◇家賃収入は増加。しかしインフレより遅い。
インフレでは賃料収入増加による分配金増加が期待できます。
しかし、賃料の値上げには借主の合意が必要です。賃料の値上げはインフレのペースより遅くなることが多いと言われています。インフレのスピードにもよりますが。

※
借地借家法において、貸主は「租税負担の増減や経済事情の変動、近隣の家賃と比べて不相当な場合に賃料の増額や減額の請求ができる」と定められており、正当な理由があれば値上げを要求することができると決められていますが、最終的には貸主と借主の話し合い等による合意が必要となるため、貸主が一方的に家賃を上げることができません。
◇金利の上昇が収入を圧迫
インフレ局面において、政府はお金の価値が過剰に下がるのを避けるために金利を上げます。基本的に金利上昇はREITにとってマイナス要因です。
→REITの金利上昇リスク

賃料値上げによる収入増加が金利上昇による支出の増加を上回れば利回りが良くなりますが、逆になると、利回りが悪くなります。
◇スタグフレーションは最悪。
景気が良くないのにインフレとなるスタグフレーションでは、インフレ抑制のために金利が上がります。賃料は上げられないのに支出が増えるのでJ-REATの分配金は減り、投資口価格の下落を招きます。
◇まとめ
賃料値上げが金利上昇に遅れるリスクや、金利上昇リスクがあるものの、基本的にはJ-REITにインフレヘッジとして有効性はあるかと考えてます。
当たり前ですけど現金で持つよりは良いですね。現金の価値が下がるのがインフレなので。