平和不動産リート投資法人、3つの強化策を推進し、高次元での資本効率向上と投資主価値の最大化を目指す

Ⅰ 投資主価値の最大化に向けた取組み

平野正則氏：みなさま、こんにちは。平和不動産リート投資法人を運営している平和不動産アセットマネジメント代表取締役社長執行役員の平野です。みなさまには、日頃より大変なご支援をいただき、まずはこの場をお借りして御礼申し上げます。

私たちは今回、3つの強化を打ち出しました。本日はこのお話から始めます。3つの強化とは、資本効率を高め、投資主価値を最大化する取り組みです。投資主還元の強化、内部成長の強化、資産回転型ビジネスの強化を行います。

1つ目は、投資主還元の強化です。一時差異等調整積立金の取崩しを、期当たり40円から200円へ拡大します。一時差異等調整積立金は、内部留保のうち合併により生じた負ののれんに由来するものです。今回の施策決定前の時点で、その残高は16億円ほどありました。これを早期に取崩して投資主還元につなげるべく、期当たり200円の取崩しにより、3年半ですべて償還することとします。

あわせて、3つ目の強化に掲げる資産回転型ビジネスにより、譲渡益の創出とさらなる還元を強化していきます。なお、3年半後には一時差異等調整積立金200円の取崩しが終了します。資産回転型ビジネスの強化と内部成長により、これを補っていく方針です。

2つ目は、内部成長の強化です。「NEXT VISION Ⅱ」においてバリューアップ投資を着実に推進し、賃料収入の増加率は年率1.3パーセントとなりました。これにより、目標としていた年率1パーセント成長を達成したため、成長目標を年率2パーセントへ引き上げます。

3つ目は、資産回転型ビジネスの強化です。ここでは単に含み益を実現益に変えるだけではなく、バリューアッドの手法を活用します。つまり、低収益物件を購入し、もしくは既存のアップサイドが見込める物件に対し、バリューアップ工事等により賃上げを図るということです。あわせて、売却によるキャピタルゲインを積極的に取得していきます。

3つの強化を推進する背景には、Jリートマーケットの状況があります。従前よりさらに高い次元で資本効率を高め、投資主価値を最大化していく必要があると判断しました。

私たちは、2005年上場という歴史が育んだ潤沢な含み益を有しています。また、資産回転型ビジネスに適した好立地分散型ポートフォリオを築いてきました。そしてなによりも、物件入替やバリューアップ事業にいち早く取り組み、着実に実績を重ねてきました。私たちが培ってきた経営資源をフルに活用していきます。

Ⅰ 平和不動産リート投資法人の成長の軌跡

本決算期および来期以降の分配金についてです。2024年11月までの第46期は、前期より260円増額の3,640円としました。そして、進行期である第47期の業績予想をここから110円増額の3,750円に、第48期をさらに100円増額の3,850円としました。

これは、先ほどご説明した3つの強化を具現化したものです。

Ⅰ 平和不動産リート投資法人の成長

分配金の内訳についてご説明します。従前は「本来EPU」という言葉を使用していましたが、投資主還元を重要課題と位置づけたことにより、これを「賃貸EPU」と改めています。

オフィス、レジデンスの内部成長が金融費用の増加を上回り、賃貸EPUは前期比プラス9円の上昇となりました。レジデンスの賃料収入が前期比でマイナスとなっていますが、これはバリューアップ工事によるダウンタイムの拡大によるものです。賃料単価は着実に上昇しています。

さらに、投資主還元の強化方針により、分配金は前期比プラス260円の3,640円としました。

Ⅰ 平和不動産リート投資法人の成長の見通し

業績予想については、第47期、第48期ともに金融費用の増加を見込んでいます。一方で、既存物件の内部成長により、賃貸EPUはおおむね横ばいの予想としています。あわせて、投資主還元強化の方針継続により、分配金は第47期が前期比プラス110円の3,750円、第48期が前期比プラス100円の3,850円としました。

なお、現時点の投資主還元については内部留保の取崩しを想定していますが、従来どおり、物件売却による売却益を充当していく方針です。賃貸EPUに関しては、さらなる賃上げの実現と、低く抑えられたLTV水準を活用した外部成長により引き上げていきます。

Ⅲ NEXT VISION II+

「NEXT VISION Ⅱ」については、3つの強化を盛り込むことにより「NEXT VISION Ⅱ+」として上方修正しています。

1口当たり分配金は、投資主還元強化により、目標としていた3,800円を再来期に達成する方針としました。そのため、4,200円の目標を新たに掲げています。資産規模については、従前からの目標である3,000億円を据え置いています。

内部成長については、既存のオフィス、レジデンスの新規・継続を合わせた賃料上昇が、ポートフォリオ全体に対し年率1.3パーセントとなりました。このため、年率2パーセントを新たな目標としています。なお、バリューアップ投資に関わる平均ROIは14.4パーセントとなり、目標とする10パーセントをクリアしました。

格付けおよびESGについては、目標の変更はありません。

Ⅲ バリューアップ戦略 -短期回収型（セットアップオフィス）

「NEXT VISION Ⅱ+」の内部成長を生むバリューアップ事例についてご紹介します。まずは、バリューアップの対象を空室専用部とした短期回収型の事例です。

セットアップオフィスは、「HF岩本町ツインサカエビル」「HF浜松町ビルディング」に加え、「HF岩本町ツインビル」「HF池袋ビルディング」へと対象ビルを拡大しています。従業員満足度を高めたいというニーズと、建築費高騰によるテナント内装工事の難易度が、セットアップオフィスの需要の源泉となっています。

Ⅲ バリューアップ戦略 -短期回収型（レジデンス専有部）

レジデンスにおいては、期当たり30戸を目標にバリューアップ工事へ取り組んでいます。500万円前後の投下資金をもって、キッチン・バス・トイレ・洗面などの水回りと、床・壁・天井をバリューアップしています。投下費用を抑えることで、ROIの向上を実現しています。

Ⅲ バリューアップ戦略 -中長期回収型（オフィス共用部）

次に、オフィスの中長期回収型の事例をご案内します。スライドに記載している事例は、一昨年の公募増資で取得し、エントランスや水回り等の各階共用部をリニューアルした「HF名古屋錦ビルディング」です。

引き続き、賃上げによるキャッシュフローの向上に努めていきます。

IV ポートフォリオの状況

外部成長、内部成長、財務についてご説明します。スライドのグラフは、含み損益率とNOI利回りを切り口としたポートフォリオの推移を表しています。

今後は、バリューアッドの手法による資産回転型ビジネスを強化していきます。キャッシュフローをバリューアップ工事と賃上げにより向上させ、含み益の拡大を図ります。物件によっては、これを売却することでキャピタルゲインの獲得を目指します。

売却候補となる物件については、従来の中・小型のレジデンスに加え、セットアップオフィス化等による収益向上を実現した中・小型オフィス、もしくは買主サイドで収益向上を織り込んでプライシングされた物件等となります。

購入候補となる物件に関しては、オフィス、レジデンスともに賃料ギャップのある物件、もしくはバリューアップ工事等により賃料ギャップの創出が可能となる物件を従前以上に検討していきます。

IV 外部成長 物件売買の概要

期中の売買物件についてご案内します。取得物件は6月の公募増資によるものですので、詳細は割愛します。なお、売却物件からは約10億円の譲渡益を計上しています。

IV 外部成長 スポンサーの販売用不動産

平和不動産の販売用不動産についてご案内します。スライドの表は平和不動産の説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替過程で物件売却益を獲得していく方針が打ち出されています。

なお、継続している普通借地権開発についても、押上において開発プロジェクトが進行中であることをお伝えします。

IV 内部成長 オフィス運用状況

内部成長についてご説明します。まずはオフィスの運用状況です。平和不動産リート投資法人の運用状況をご説明する前に、オフィス市況全体について触れておきたいと思います。

私たちが運用する中・小型のオフィスは、従前より堅調な運用状況にあります。一方で、オフィス市況全体としては、ここへきて需給が大きく改善したと考えています。

理由は3点あります。1つ目はコロナ禍中の在宅勤務等による床面積圧縮の反動、2つ目は人材の流動化や人手不足に対応した働き方改革の推進による社員の労働環境改善、3つ目は建築費の高騰を受けた供給調整が顕著となりました。

これにより、立地に劣る一部物件を除き、オフィス運営は堅調に推移すると考えています。このオフィス市況全体の流れを受け、平和不動産リート投資法人の運用するオフィスにおいては、賃上げの環境が整ったと考えています。

本決算期の期中平均稼働率は98.7パーセント、期末稼働率は98.9パーセントとなりました。フリーレントの水準も2.9ヶ月と減少し、良好なリーシング環境を表しています。

IV 内部成長 オフィス運用状況

賃料改定についてです。改定額と改定率はともに大幅に増加し、翌期以降もさらなる拡大の見通しです。オフィスの賃上げが順調に推移していることに加え、原宿や神戸旧居留地といった代表的な商業立地の店舗賃料の上昇が寄与しています。

本決算期におけるオフィスポートフォリオ全体に対する賃料増額率は0.99パーセントと、前期から倍増しています。前期から通算した賃料増額率は年率で1.39パーセントとなりました。

賃料ギャップは、賃料増額改定の進展により大きく縮小しました。今後の課題は明確です。さらなる賃料増額によるギャップの縮小、賃料ギャップのある物件の新規取得、バリューアップ工事による賃料ギャップの創出に取り組んでいきます。

Ⅳ 内部成長 オフィス運用状況

2024年6月の公募増資により取得した、進和江坂ビルの賃料改定状況です。1階エントランスや各階共用部のフルリニューアル後の取得のため、マイナス53.7パーセントという極めて高い賃料ギャップを抱えた状態でした。

その後の半年間で多くのテナントにご理解いただき、全体の約65パーセントにあたるテナントからの平均賃料増額改定率は32.1パーセント、賃料ギャップは24.7ポイントの解消を達成しました。

普通賃貸借契約が2年のテナントとの協議でしたが、ご満足いただけるリニューアルを行ったことにより、契約期間にかかわらず早期に増額改定ができることを確認しました。今後もテナントにご満足いただけるビル運営に努め、建物一つひとつが持つポテンシャルを最大限に引き出していきます。

なお、本物件のPM業務は平和不動産プロパティマネジメント株式会社が担当しており、私から感謝状を贈呈しています。

Ⅳ 内部成長 レジデンス運用状況

レジデンスの運用状況です。稼働率については、期中平均稼働率96.7パーセント、期末稼働率96.4パーセントとなりました。バリューアップ工事期間を含むため、ダウンタイムに影響が出ています。東京23区およびファミリータイプの稼働率が若干落ちているのも、バリューアップの推進による影響です。

Ⅳ 内部成長 レジデンス運用状況

賃料改定状況としては、増額改定の傾向が拡大しています。本決算期におけるレジデンスポートフォリオ全体の賃料が0.64パーセント引き上げられており、前期から通算した年間の賃料増額率は1.21パーセントとなります。

また、マーケットの好調を受けて礼金取得率が高水準で推移しており、将来の賃上げにつながる賃料ギャップも拡大しています。オフィス同様に、収益向上余地のある物件取得に努めていきます。

Ⅳ 含み損益の推移

含み損益の状況です。物件譲渡による実現益10億円を計上しましたが、含み益額は前期比プラス14億円の600億円、含み益率は25.9パーセントとなりました。資産入替を除く鑑定上のキャッシュフローは、賃料増額改定が牽引し、前期比プラス5,800万円と大幅に増加しています。

今後も、賃料増額による含み益の拡大と、資産回転型ビジネスの推進による投資主還元の双方を進めていきます。

Ⅳ 財務

財務についてです。借入金の残存年数および金利固定化比率は、前期比同水準を維持しています。公募増資により、鑑定LTVは39.1パーセントまで引き下げられました。借入余力を活用し、キャッシュフローの成長余地のある物件を厳選取得していきます。

Ⅳ サステナビリティ

ESGの取り組みについてです。「GRESB」からの評価は「3スター」に復帰し、グリーンビルディング認証の取得率は42.3パーセントに向上しました。環境面からもお客さまに選ばれる運営を進めていきます。

Ⅳ サステナビリティ

昨年は運用会社においてバリューアップコンテストを開催しましたが、今年は新たに「社長賞」を創設しています。投資運用部門からは進和江坂ビルの賃料増額に対し、業務企画部門からは女性の活躍を推進する「えるぼし」認定の取得に対し、それぞれ「社長賞」を授与しました。

今後も社員の活躍を後押しし、投資法人のパフォーマンス向上につなげていきます。

Ⅳ 資産運用会社 社員インタビュー – 物件バリューアップを牽引するメンバー達

今回のスライドには、社員インタビューのコーナーを設けました。物件のバリューアップを牽引するメンバーたちのコメントを掲載していますので、お時間がありましたら、ぜひご覧ください。

Steady Growth & Sustainable Profit

今回、私たちは3つの強化を打ち出しました。計画の策定にあたっては、私たちが上場以来積み重ねてきたものを振り返ることから始めました。

私たちの強みは、好立地に分散されたポートフォリオ、ポートフォリオが有する大きな含み益、合併時の負ののれんに由来する一時差異等調整積立金、一時差異等調整積立金を含めた内部留保の状況、15期連続となる資産入替と含み益の顕在化、そして昨年からスタートさせたバリューアップ工事と賃上げです。

これらの強みを、投資主還元の強化、内部成長の強化、資産回転型ビジネスの強化という3つの強みにつなげていきます。この3つは突然生まれたものではなく、今までの私たちの歩みのその先にあるものです。私たちは、今後も着実に一歩一歩、歩みを進めていきます。

引き続き、平和不動産リート投資法人ならびに平和不動産アセットマネジメントをよろしくお願いいたします。