福岡天神南に236室のホテルを購入合意 凍り付いたホテル物件取引市場を商機に繋げるために積極的な成長戦略を実行 暦年2022年に約19億円のEBITDAを目標

　ポラリス・ホールディングス株式会社（現商号：価値開発株式会社。2021年4月28日の臨時株主総会にて商号変更予定。以下「当社」という。）は本日付けで、その子会社となる予定である特別目的会社『合同会社天神ホテル管理』（以下「本SPC」という。）が現所有者との間で、既に長期固定賃料型の賃貸借契約にて当社の連結子会社である株式会社フィーノホテルズが運営するベストウェスタンプラス福岡天神南（以下「BW天神南」という。）の購入（同物件を対象資産とする信託受益権の取得）に合意したとリリースした。同ホテルは236室を有する2020年10月開業の新築ホテルであり、地下鉄空港線「天神」駅から徒歩8分、福岡市営地下鉄七隈線「天神南」駅から徒歩5分に位置している。また、人気の博多中洲エリアやキャナルシティへも徒歩圏内であり、福岡空港や福岡港へのアクセス利便性が高いことから、観光客のみならずビジネス客に対しても高い訴求力のあるホテル物件である。

　購入価格は、相手方の同意が得られなかったため、非開示となるが、現在、流動性の低迷しているホテル物件の取引市場の状況が反映された当社に大きなメリットがあると考えられる価格であることから、将来的に多額の売却益が期待できる。また、当社が匿名組合出資を行う予定の本年4月末以降、本SPCの子会社化により、当社グループが同ホテルの所有者（信託受益者）兼運営者（オーナー・オペレーター）になることで、運営者として現在の所有者と契約済みの賃貸借契約（固定賃料型、期間40年）は解約され、年間約313百万円の固定賃料支払債務が免除となる（本SPCが信託受益権取得のための資金調達が予定どおり実行され、当社グループが同ホテルの所有者（信託受益者）兼運営者（オーナー・オペレーター）となることを前提として、2021年４月分より免除予定）。これにより当社の損益分岐点比率が引き下がり、ホテル需給環境の回復時には最大限の利益計上が期待できる。


　2021年1月27日付「ホテル運営に関する方針についてのお知らせ」にて公表したとおり、当社は競争力ならびに利益率の高いホテル運営プラットフォームを構築し、ホテル運営者として安定的かつ継続的な収益確保を目指している。一方、未曽有のコロナ禍において、一時的にホテル物件の取引市場では買手がほぼ不在となっている為、投資収益率及び競争力の高いホテル物件を割安に購入できる機会が増えている。以下のとおり、当社グループは、ホテル所有者（信託受益権者）兼運営者（オーナー・オペレーター）として、ホテル物件を割安に購入することで、損益分岐点比率をより一層引き下げ、高い株主資本利益率（ROE）の達成を目指す。また、ホテル物件の取引市場に流動性が戻った際には、物件売却による利益計上も視野に入れる。


新型コロナ感染症の拡大とそれに伴う入国制限、更には二度にわたる緊急事態宣言により、ホテル業界は大幅な減収減益を余儀なくされ、多くのホテル事業者の倒産や廃業が続いている。
新型コロナ感染症の拡大によりホテル物件の収益予測が困難となったことで、ホテル専業の上場不動産投資信託（REIT）の投資口価格が低迷を続けている為、最大のホテル物件購入者であるREITによる購入が足元では停滞し、一時的にホテル物件の取引市場では買手がほぼ不在の状況となり、ホテル物件の取引価格が低迷している。
ホテル業界には上記の状況が認められる中で、当社のスポンサーであり独立系不動産投資運用グループであるスターアジアグループは、潤沢な資金と豊富な知識及び経験を有する不動産投資のプロフェッショナルを数多く抱えており、当社はスポンサーとの協業を通して、停滞しているホテル物件の売買取引市場の現状をむしろ千載一遇の商機とすることが可能だと考えている。そこで当社としては、BW天神南の購入を第一弾とし、今後複数のホテル物件の購入を検討していく。なお、BW天神南の購入により、以下の効果が期待できる。



BW天神南の購入価格は、現在、流動性の低迷しているホテル物件の取引市場の状況が反映された当社に大きなメリットのあると考えられる価格であり、将来的な売却益を含む高い投資リターンが期待できる。
BW天神南の購入により、既契約済みの40年間の固定賃料型の賃貸借契約の解約が可能となり、年間約313百万円の固定賃料債務が無くなる。



新型コロナ感染症の拡大は一過性のものであると考えており、ワクチン接種普及に伴い、海外旅行等を控えていた国内旅行者の需要がまずは回復し、その後、 徐々に訪日外国人旅行者の需要が戻ってくると考えている。
一方で、各種報道等の情報によれば、足元ではホテル物件の開発計画の撤回または遅延が散見されていることから、ホテルの需給バランスは改善に向かうことが想定される。
競争力のあるホテル物件を割安な価格で購入し、ホテル所有者兼運営者として所有と運営を一体化することで、外部への賃料支払債務が無くなり、損益分岐点比率が低下することで、より高いROEを株主に提供することが可能となる。
将来的に、REIT等によるホテル物件の購入活動が再開し、ホテル物件の流動性が向上した際には、所有するホテル物件の運営を変動賃料型の賃貸借契約、またはフィー収入型の運営委託契約にて継続し、ホテル運営者として継続的な利益を確保した上で、外部へのホテル物件売却により、大きな売却益を実現する等、バランスシートのリサイクルも視野に入れる。
当社のスポンサーであるスターアジアグループより、新規案件に関する情報提供を受け、複数の競争力のある割安なホテル物件の購入検討を行っており、新規のホテル物件の購入等を通じて、2022年度には約19億円※のEBITDA（金利、税金、償却前利益）を目指す。なお、追加の物件購入に際しては、株主価値の中長期的な最大化を念頭に、金融機関からの借入のみならず、資本性資金もしくはハイブリッド型での調達方法も視野に入れ、機動的に実行する予定である。
当社は上記に掲げる成長戦略を継続的に実行する上で、追加で開示可能な情報が入り次第、速やかに公表する予定である。


※現在の当社が運営するホテル物件数及びその運営形態（賃貸・運営委託・所有を含む）をベースに、BW天神南と同等の経済効果のホテル物件を追加で2物件購入し、ホテルの需給環境が暦年2019年と同等に回復した前提。

添付資料：凍り付いたホテル取引市場の現状と回復への道のり
https://prtimes.jp/a/?f=d74709-20210331-7589.pdf

添付資料：免責事項
https://prtimes.jp/a/?f=d74709-20210331-1515.pdf

■価値開発の概要
名称：価値開発株式会社
所在地：東京都千代田区岩本町一丁目12番3号
代表者の役職・氏名：代表取締役社長　梅木　篤郎
事業内容：ホテル事業、不動産事業
URL：https://www.kachikaihatsu.co.jp/

以上