株式会社グッドコムアセット代表取締役社長 長嶋義和氏

顧客の公務員率“98.6％”が語る投資用マンション開発の実績と実力　グッドコムアセット・長嶋社長に聞く

　

　

会社名	株式会社グッドコムアセット
証券コード	東証一部　 <3475>
代表者	代表取締役社長 長嶋義和
略歴	1969年千葉県生まれ。1993年から不動産会社の営業職で経験を積み、2005年、35歳の時に当社設立。設立時より株式上場を目指し、2016年12月にジャスダックに上場。2017年６月には東証二部に市場変更し、2018年４月、東証一部に指定される。
所在地	東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル17F
設立	2005年11月
事業	自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの企画・開発・販売・管理
資本金	15億8,951万円(2019年11月1日時点)
資本準備金	14億9,801万円(2019年11月1日時点)
決算期	10月
ＵＲＬ	https://www.goodcomasset.co.jp/

堅実な成長基盤と積極的な新規事業を展開

宮崎善輝氏（株式会社ウィルズ：以下、宮崎）：早速、貴社の事業内容をお聞かせ願えますか。

長嶋義和氏（株式会社グッドコムアセット 代表取締役社長：以下、長嶋）：自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションの企画・開発・販売及び管理をグループでワンストップで行っております。販売として、国内の個人投資家の方に販売する国内自社販売、全国の不動産会社に販売する国内業者販売、海外の方に販売する海外販売とGENOVIAシリーズの建物管理と賃貸管理を行う不動産管理の４つのセグメントで事業を行っております。

宮崎：国内の個人投資家の方はどのような方々が多いのですか。

長嶋：当社の顧客の多くは、日本全国にお住いの女性の公務員となります。2019年10月期では、関東・中部地方の方が90.2％、性別では男性が若干増えて、女性が73.2％、職業別では公務員の方が98.6％となりました。

　

　

宮崎：女性の公務員が多いのですね。これには何か理由があるのでしょうか。

長嶋：当社の設立当初は、女性の士業の方、資格者の方々にご紹介していたのですが、気が付いたら公務員の方がほとんどになっておりました。なぜ女性かというと、当社設立以前から不動産の販売に携わっていたのですが、住宅ローンは男性が組んでいる場合が多く、女性は借入をしていない、また、女性が財布の紐を握っている場合が多く、主権者となりやすいということに気づき、それでは最初から女性にしようと思いました。あとは資格者のほうが産休、育休を経て現場復帰する方も多く、借入しやすい属性であるためです。

宮崎：なるほど、かなり顧客基盤は固いですね。

長嶋：民間企業の方々と比べて公務員の方々のほうが景気に左右されづらいため、安定的に販売は可能であると考えております。

宮崎：女性や公務員の方は、どのような理由で購入されるのですか。

長嶋：当社のマンションの購入理由としては、生命保険の代わりがほとんどです。住宅ローンを組むとき、団体信用生命保険に加入しなければなりません。これは、死亡や高度障害等の万が一の場合に残りの住宅ローンを保険会社が支払ってくれるという制度です。これにより、残された家族は、定期的な家賃収入を得ることもできますし、売却によって大きな金額を得ることもできます。資産にもなりますし、相続税対策にもなりますので、ご加入されている生命保険と比較していただき、好評を得ております。特に女性にご好評いただいているのは、介護が必要になった際に生命保険が適用されることや、がんと診断された段階で生命保険が適用されることです。

　

　

宮崎：生命保険の代わりになり、資産としても残るというのは、かなり良い商品ですね。

長嶋：はい。ただ、投資用不動産は、入居者ニーズが大切になります。当社は、空室の際に保証をさせていただいておりますが、入居者ニーズはかなり大事です。そのため、当社が提供する「GENOVIA」シリーズは、主に東京23区、最寄駅徒歩10分圏内に供給しています。また、東京は緑が少ないため、少しでも安らぎを感じてほしいと、１階部分の壁面に緑化を施した「green veil（グリーンヴェール）」というブランドを提供しています。これは入居者様やオーナー様に非常に好評を得ています。

宮崎：そのような立地や取り組みは入居率が高くなりそうですね。

長嶋：当社は、ペット可マンションを推進しており、ペットの散歩に行けない方々のために、マンションの屋上にドッグランを採用した「skyrun」も好評です。このような取り組みで、入居率は非常に高い水準で推移しています。

宮崎：それはニーズが高そうですね。

長嶋：最近では、企業様が社宅として１棟丸ごと借りたいというご要望もいただいております。少し前の社宅はお風呂とトイレが共同で食事も一緒という状態でしたが、現代ではプライベートを重視されており需要が減っています。そのため、プライベートを大事にできるマンションで、かつ、会社の資産として物件を保有しない形を希望している企業様が増えております。

　

　

宮崎：入居率の高さと継続性は、投資家の方々への安心材料になるかと思います。

長嶋：そうですね。やはり購入するときに入居者がいることは、安定的に賃料が得られるますので、安心してご購入いただけると思います。

宮崎：昨今では、仕入が難しく、首都圏に供給エリアを拡大している会社もあると聞きますが、東京23区、駅徒歩10分とこだわった仕入が可能なのはなぜでしょうか。

長嶋：建設会社、銀行、信託銀行などの方から情報をいただくことが多く、仕入先はリピートが多いです。これは、リーマンショックの際でもすぐに完売をしたという実績があり、当社であれば必ず売ってくれるという信頼をいただいているからだと思います。その良好な関係を続けさせていただいておりますので、仕入は順調であり、東京23区を基本とすることは変わりません。また、当社は、土地を買いますが、建設会社等にそのまま売却しております。そこでその建設会社等と仕入契約を結びます。そうすることで、当社は銀行借入をせずに、つまり資金手当てをせずに仕入を行うことができます。

宮崎：そこでもリスク回避をされているということですね。

長嶋：そうです。自己資本比率40％以上をキープしながら事業を行うためのスキームとして活用しております。

宮崎：今後の事業の展開はどのような方向で考えられているのでしょうか。

長嶋：新規事業として「Good Com Fund（グッドコムファンド）」をスタートいたしました。2020年10月期は認知度向上を優先しますが、軌道に乗った段階で中期計画を出すつもりです。内容としては、不動産クラウドファンディングで、インターネット上で購入できる小口不動産投資です。一般的に知られている不動産クラウドファンディングは、匿名組合型ですが、当社は任意組合型を採用しております。

宮崎：任意組合型と匿名組合型はどのような違いがあるのでしょうか。

長嶋：任意組合型は所有権を持つことができますので不動産所得として扱われます。匿名組合型は、出資により分配金を得る権利が持てます。つまり、任意組合型は、小口ではありますが不動産を所有していることになりますので、相続税・贈与税対策になります。お持ちの現金を「Good Com Fund」で出資いただくと、約70％程度、小規模宅地の特例を利用すると80％も相続税評価額が圧縮できる可能性があります。

宮崎：圧縮率も高く、かなり需要がありそうですね。

　

　

長嶋：はい、2015年に相続税の基礎控除額が改正されまして、相続税の対象となる資産が増加いたしました。そのまま現金でもっているよりも不動産に置き換えたほうが、残された方々も節税ができますので、かなり需要はあると考えています。加えて、「Good Com Fund」はインターネット上で売買契約を完了することができます。24時間どこにいても投資ができますので、販路拡大に寄与すると考えております。また、１口50万円となりますので、持病により住宅ローンが組めず、不動産投資を断念した方等にも通常の不動産投資より気軽に行っていただけるのではないかと考えております。

宮崎：いろいろな投資が簡易的になってきていますが、不動産投資でもいつでも簡単に投資ができるという世界を実現されようとしているということですね。さらに、相続贈与まで考慮されているということですね。

長嶋：かなり需要のある事業であると思っておりますが、浸透するのに時間がかかるため、著名な方をゲストに迎え、毎月セミナーを実施していく予定です。

宮崎：他社が追随する前に一気に市場を取りに行くということですね。

長嶋：そうです。自社ブランドの「GENOVIA」を投資対象としますので安心感もありますね。

宮崎：東証一部上場企業という点も安心感がでると思います。

長嶋：東証一部上場企業として、さらに新規事業として、コーポレートベンチャーキャピタルを開始したいと考えております。新規上場を考えている企業に企業経営や資本政策、株式上場に関するコンサルティングや投資事業を行いたいと考えております。不動産会社としては珍しいと思いますが、常に新しい事業を生み出していきたいと考えております。

宮崎：今までの業態と全く関係のない事業も行っていくのですね。

長嶋：はい。当社は2026年10月期の決算で時価総額1,000億円を目指しております。1,000億円をコミットするためには、新たな事業に着手していく必要があると考えております。そして、毎期、売上、利益を30％増していき、達成したいと考えております。

宮崎：これは今後も期待されますね。

長嶋：期待とプレッシャーともいえますね（笑）。

　

　

宮崎：株主還元も積極的に行っていますよね。

長嶋：当社は、株主還元を積極的に行っております。2020年10月期においても配当性向30％を基準とし、61円を予想として出させていただいており、事業の拡大とともに増加させていく予定です。また、株主還元に関しても、ウィルズさんのプレミアム優待倶楽部を導入いたしました。まずは当社のことを知っていただき、当社のことをぜひ中長期にご支援いただきたく積極的に実施してまいりたいと思います。

宮崎：最後にメッセージはございますか。

長嶋：先ほど少しお話ししたのですが、「Good Com Fund」セミナーの第１回目を１月25日に14時から西新宿で開催いたします。当日は、元宮崎県知事の東国原英夫氏にも「人生100年時代～東国原流これからの時代を賢く活きる」という題目でご講演いただき、その後「Good Com Fund」を徹底解説させていただきます。

宮崎：東国原さんにご講演いただくのですか。面白いセミナーになりそうですね。

長嶋：２時間程度ありますから面白いセミナーにしないとダメだと思っております。また、12月23日に第１号ファンドの募集を開始いたしました。１口50万円から出資可能で、予定分配率は2.57％、129口を募集します。申込期間は３月14日までとなっております。当社は抽選方式を採用しておりますので、申し込みの後は抽選を行い、当選された方が契約という流れになります。

宮崎：一般的に先着方式が多いと思うのですが、抽選方式にした理由はなんでしょうか。

長嶋：先着方式ですと、早く申し込むためにしっかりと契約内容等を確認せず、利回りだけで申し込みをしてしまう方もいると思うのです。当社では、30年間しっかりと保有し、安定収益と相続対策として活用いただきたいので、申し込みの前にじっくり考える時間がとれる抽選方式にいたしました。

宮崎：なるほど、顧客のことを考えてということですね。ちなみに、先ほど予定利回り2.57％とおっしゃっていましたが、費用を諸々抜いた、手元に入る利回りになるのでしょうか。

長嶋：そうです。固定資産税等の費用を抜いた利回りですね。

宮崎：かなり利回りが良いという印象なのですが、どちらの物件を販売するのですか。

長嶋：対象物件は、「GENOVIA東日本橋駅前green veil」で、都心４駅が活用でき、特に都営浅草線「東日本橋」駅と都営新宿線「馬喰横山」駅から徒歩１分と高い利便性を誇る物件です。

　

　

宮崎：徒歩１分ですか。かなり需要がありそうですね。

長嶋：正確に言うと徒歩10メートルですね。

宮崎：急な雨でも走ってしまえば大丈夫という。

長嶋：そうですね。壁面緑化もあり、高い利便性を誇るマンションになりますので、入居需要も高いのではないかと思います。

　

　

宮崎：こちらの「GENOVIA東日本橋駅前green veil」を対象とした理由はあるのですか。

長嶋：当社は東京23区最寄駅から徒歩10分圏内の物件を供給していますが、その中でも都心で駅から近いこの物件はかなりおすすめ物件となっております。第１弾はやはりおすすめ物件を提供したいなと考えました。もちろん今後募集を開始する物件についても自信をもってお勧めできる物件ではありますが。

宮崎：このような良質な物件を用意し、著名人の方にもご講演いただく。興味がある方は大変多いのではないかと思いますが、セミナーの参加はどなたでも大丈夫なのですか。

長嶋：はい。「Good Com Fund」のサイトのセミナー画面から申し込みが可能です。もちろん無料ですので、ご参加いただければと思います。

　

　

　

宮崎：資産価値の高い物件で相続税対策にもなり、セミナーに著名人の方を呼ぶなど、かなり人気のセミナーになりそうですね。

長嶋：セミナー参加は先着200名とさせていただいており、大変申し訳ないのですが、席に限りがございます。お早めに申込みいただければと思います。

宮崎：今後の成長を期待しています！　本日はありがとうございました！

(インタビュー日 2019/12/03)