関西不動産 下落は続くだろう

[アジアさん]

近畿も路線価下落　「プレーヤーが手を引いた」ミニバブル崩壊
7月1日12時8分配信 産経新聞


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近畿２府４県の府県庁所在都市における最高路線価の推移（写真：産経新聞）
　「プレーヤーがいっせいに手を引いた」「オフィスの借り手がいなくなった」。１日公表された路線価について、近畿の不動産関係者は異口同音に市場の低調ぶりを表現した。世界的不況の影響で投資マネーが逃げた都心部の地価は大幅に下落し、阪神間など人気の住宅地ですら“値崩れ”を起こした。近畿の不動産関係者は「失業率の悪化など将来に対する不安感も影響を与えている。（地価が上向くためには）近畿を活気づける動きが必要」と話している。

　■ミニバブル崩壊

　「大阪・ミナミのビルを所有していたファンドが１年で転売した。しかも取得価格の２０％も下げたらしい」。ある銀行関係者は、ミニバブル崩壊の象徴的な事例を挙げた。

　大阪市の中心部を南北に貫く御堂筋をメーンとしたビジネス地区の地価は前年まで、ミニバブルの余韻で上昇傾向だった。しかしリーマン・ショック以降、地価を高騰させてきた不動産市場のプレーヤーの外資や投資ファンドが一斉に手を引いた。さらに世界的な不況で企業の業績も悪化したため、オフィスを引き払ったり、規模を縮小したりする企業が目立ち、オフィスビルの空室率がアップし、地価は一気に下降した。

　中でも不況の影響が顕著だったのはキタと並ぶ繁華街・ミナミ。大阪市中央区難波の「南海難波駅前」（６６８万円）は近畿２位の最高路線価だが、前年が３１・７％増だったのに今回は９・２％減で近畿の下落率ワースト３となった。

　オフィス仲介大手の三鬼商事によると、今年５月の心斎橋・難波地区の空き室率は１３・１４％で、大阪のビジネス地区平均８・５６％に比べてかなり悪い。

　新規だけでなく既存ビルでも低迷しており、同社大阪支店の小畑大太（だいた）次長は「入居者がいないのでビルオーナーも捕まえられず、空き室を埋められなかった」と説明する。

　■ブランドの神通力なく

　苦戦しているのは商業地だけではない。

　「昨年９月から、ぱったりと動きが止まった。それまではどんどん値段が上がってたんですが…」というのは、兵庫県芦屋市の不動産業者。

　関西の住宅地としてブランド力のある芦屋や隣接する西宮市の最高路線価は、小幅とはいえそれぞれ１・６％、１・８％下がった。不況の影響が直撃したとみられ、西宮の不動産業者も「大手分譲マンションが１割以上の値下げをしていた」と話す。

　不動産経済研究所大阪事務所の石丸敏之所長によると、近畿ではこれまで、新築マンションが年間平均約３万５千戸のペースで販売されていたが、平成２０年は約２万戸にダウン。「事業者が大同団結して売り出しキャンペーンをするなど、どの業者も在庫の圧縮に躍起だ」（石丸所長）という。

　■京都も苦戦

　もう一方のブランド・京都も厳しい。

　「京都市下京区四条通寺町」の四条河原町交差点付近が６・１％減となるなど、市内中心部は軒並み低迷。高さ規制を盛り込んだ新景観政策（一昨年９月施行）の影響を見極めようとしていた矢先に、景気の悪化が追い打ちをかけた。

　京都市の不動産鑑定士、百合口賢次さんは「景気の影響が一番」としながらも、「ここ数年で河原町の様子は変わってきた。若年層に好まれる店が増えてきており“普通の繁華街”となってきている」としており、ブランドの変容が遠因だと示唆している。

景気　雇用がまうます悪化しているので　未来（当分）は期待できない