アーバネットコーポレーション、4Qに都市型賃貸マンション売上約200億円計上の見込み 業績予想に変更なし

2025年6月期第2四半期決算説明

服部信治氏：代表取締役会長兼CEOの服部です。これより、株式会社アーバネットコーポレーション2025年6月期第2四半期の決算説明をはじめます。どうぞよろしくお願いします。

それでは、第2四半期の業績についてご説明します。

最初にお伝えしますが、ご存じのとおり、当社のビジネスモデルは都市型賃貸マンションの1棟販売であるため、開発用地の規模や立地にばらつきがあり、竣工・引き渡しの時期に偏りが生じることがあります。

当第28期に関しては、この偏りが特に顕著であり、都市型賃貸マンションの売上計上の時期が第4四半期に集中しています。そのため、第2四半期の売上進捗は一見すると低調に見えますが、これは期初の計画どおりであり、ご安心いただければと思います。

工事は順調に進んでおり、本決算においても予想数値の達成は十分可能であると見込んでいます。

エグゼクティブサマリー

まず、エグゼクティブサマリーです。

当第2四半期の売上高は79億6,500万円となり、前年同期比で30.3パーセント減少しました。

この減収の主な要因は、都市型賃貸マンションなどの販売が77戸にとどまったことによるもので、理由はさきほどご説明させていただきました。

営業利益は1億円で、前年同期比87.9パーセント減少となりました。

また、経常損失は2億3,200万円、当期純損失は2億1,000万円となっています。

自己資本比率は25.9パーセントで、前年同期比6.2ポイント減少しました。

2025年6月期第2Q決算 PL

続いて「連結業績ハイライト」です。

まず、当第2四半期の連結損益計算書についてご説明します。

冒頭でお話ししたとおり、当期の都市型賃貸マンションの売上計上が第4四半期に集中していることにより、前年同期比で大幅な減収減益となっています。

そこで、下期の販売計画をご説明しますと、第1四半期、第2四半期合計で1棟でしたが、第3四半期に3棟、第4四半期に7棟の販売を予定しています。

なお、これらの物件はすべて売買契約締結済みです。

以上の販売計画により、現時点では、約200億円が第4四半期の売上計上となる見込みです。

次に、費用についてご説明します。

販売費および一般管理費が前年同期比で増加している要因としては、ケーナインの連結子会社化による事業規模の拡大、および人的資本の強化を目的とした昨年7月の本社移転が挙げられます。

また、営業外費用の増加については、新規開発用地の取得をはじめ、さらなる成長基盤の強化を目的とした資金調達を積極的に推進した結果、支払手数料が増加したことが主な要因です。

これらの費用増加は、アーバネットグループが新たな成長ステージへと進んでいる証であり、通期の利益で十分に吸収可能と考えています。

2025年6月期第2Q決算 セグメント別実績

次に、第2四半期のセグメント別実績をご説明します

まず、不動産事業についてです。

売上高をご覧いただくと、都市型賃貸マンションの売上は、先ほどの説明どおりですが、それ以外の事業で順調に推移していることがお分かりになると思います。

戸建、アパート、テラスハウスの販売は、ケーナインの売上により増収となりました。

また、用地売却についても、当社およびケーナインによる販売が進み、大幅に増収となりました。

不動産賃貸・仲介事業では、アーバネットリビングの売上に加えて、ケーナインの仲介事業が好調であったことから、増収となっています。

次に、ホテル事業についてです。

引き続き好調な事業環境のもと、客室稼働率の上昇に加え、客室単価も向上し、売上高およびセグメント利益ともに前年同期比で増加しています。

2025年6月期第2Q決算 期末BS

続いて、第2四半期末のバランスシートの状況についてご説明します。

こちらのバランスシートに記載されている「販売用土地建物」は、販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計です。

当第2四半期末は、将来の売上成長に向けた積極的な事業用地の購入に伴い、販売用土地建物が前期末比で108億円増加し、総資産も増加しました。

また、事業用地の購入により有利子負債残高も増加しましたが、当社では、これにより2年から3年後の都市型賃貸マンションの売上および利益の増加が期待されます。

このように、用地購入に向けた取り組みの成果が、しっかりと現れ始めています。

2025年6月期第2Q 財務トピックス

続いて、第2四半期の財務のトピックスについてご説明します。

昨年12月、当社はシンジケートローンを活用し、総額20億円の長期資金の借入れを実行しました。本ローンのアレンジャーはりそな銀行であり、合計5行の金融機関が参加しています。

今後も、金融機関との良好なパートナーシップを基盤とし、より強固な財務基盤の構築を進めることで、持続的な成長と企業価値のさらなる向上に取り組んでいきます。

株主還元、株主優待

次に株主還元についてご説明します。引き続き株主還元は重要な経営課題であると考えています。

その方針のもと、昨年12月に業績予想が過去最高を更新する見込みを受け、株主優待制度を導入しました。この制度は、12月末および6月末時点で500株以上保有する株主を対象に、500株以上で2,500円分、1,000株以上で5,000円分のクオカードを進呈するものです。

なお、配当予想に変更はなく、1株当たり10円の中間配当に加え、期末配当として11円を予定し、通期の配当金は1株当たり21円を計画しています。

不動産開発販売① 都市型賃貸マンション 竣工物件

続いて第2四半期のビジネスハイライトについてご説明します。

まず、都市型賃貸マンションの竣工物件をご紹介します。

ご紹介する物件は、東京都品川区戸越で開発した「戸越プロジェクト」です。

立地は、都営浅草線戸越駅、東急大井町線戸越公園駅、東急池上線戸越銀座駅から徒歩10分以内で、非常に便利です。鉄筋コンクリート造の地上8階建て、全50戸のマンションです。

外観は、モノクロのストライプデザインが特徴で、日中と夜の姿が印象的です。

エントランスホールには、当社主催の「アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション」で最優秀賞を受賞した学生のアート作品が展示されています。

さらに、ゴミ置き場のデザインは、戸越銀座の名前の由来となったレンガをモチーフにしています。

当社のマンションは、都心の駅から徒歩圏内に位置し、洗練されたデザインとアートを感じられる空間が特徴です。本物件もこれらの特徴を十分に満たしています。

不動産開発販売② 事業用地の取得状況

続いて良好な事業用地の取得状況についてご説明します。

近年、都心の好立地におけるマンション用地の取得競争は激化しており、この数年、仕入れに大変苦労していました。しかし、今期に入ってから現在に至るまで、若手社員の活躍やケーナインからの情報提供もあり、事業用地の仕入れは好調に推移しています。

第2四半期には、渋谷本町プロジェクト、西馬込Ⅷプロジェクト、十条Ⅱプロジェクト、錦糸町Ⅵプロジェクト、行徳プロジェクトといった5つの事業用地の取得が完了し、さらに3件の仕入れ契約を締結しました。

中でも、行徳プロジェクトについては、千葉県での用地取得が当社として初めての取り組みとなります。本物件は、千葉県内に位置しながらも、都心部へのアクセスが非常に良好で、居住地としての高い魅力を有しているため、取得を決定しました。

今後も、東京23区を中心に、都内へのアクセスに優れた首都圏全域で用地取得の選択肢を広げ、事業領域のさらなる拡大を目指していきます。

不動産開発販売③ ケーナイン社の販売状況

次に好調なケーナインの販売動向についてご説明します。

ケーナインの売上高推移をご覧いただくとお分かりいただけますが、2024年6月期は当社と決算月を合わせるため、7ヶ月決算となっています。このため、2023年11月期を前期として比較しますと、前期の売上高は45億円でしたが、今期は第2四半期の時点で前期の売上高に近い42億円を計上しており、進捗も非常に良好です。

販売実績としては、アパート1棟11戸、戸建6戸、テラスハウス10戸があり、その他にも用地売却や買取再販1件、不動産仲介等により売上を計上しています。

それでは、ケーナインの開発物件を紹介します。

向かって左がテラスハウスの「リムテラス祖師谷ザ・クラス」です。東京都世田谷区に位置し、小田急線祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩9分です。

構造は鉄骨造地上3階、全6戸です。

右側はアパートの「FolsClass池上」です。東京都大田区に位置し、東急池上線池上駅から徒歩7分です。

ケーナインは、当社とは異なりBtoC事業ですので、1戸ごとの分譲を行っていて、売れ行きは順調です。

今後とも、当社グループ間での情報交換や相互サポート等を通じて、グループの売上・利益の増大となる取り組みを増やしていきます。

「アーバネット防災プログラム（台風対策）」の改定

次に第2四半期のトピックスについてご説明します。

まず、「アーバネット防災プログラム（台風対策）」の改定について、ご説明します。

当社は2019年の台風被害を契機に、2020年1月に「アーバネット防災プログラム（台風対策）」を発表しました。それから4年が経過し、地球温暖化の影響で大雨や豪雨の頻度・降水量の増加が懸念されています。国土交通省も「河川事業概要2024」の中で、大規模な水災害のリスクが高まっていると発表しています。

このような状況を踏まえ、当社では防災プログラムを改定し、豪雨対策を強化しました。今回の改定では、豪雨時の下水道逆流を防ぐため「逆流防止弁」を新たに導入しました。

「逆流防止弁」とは、通常時は排水を流し、逆流時には自動で閉じる仕組みです。これにより、汚水が室内に流入するのを防ぐことができます。

また、集中豪雨で発生する内水氾濫により、道路の下水管より溢れた水が敷地内に入ってきた時には一時的に建物下のピットに流入させ、建物内への侵入を防ぎます。

今後も、防災対策の見直しを継続し、安心・安全な住まいの提供を目指していきます。

ウクライナ等難民への防寒支援

続きまして、ウクライナなどの難民への防寒支援のための寄付を実施しましたのでご報告します。

当社は昨年12月、国連UNHCR協会を通じて、ウクライナ・アフガニスタン・中東などの紛争により難民となった方への防寒支援活動に100万円を寄付しました。

ウクライナやアフガニスタンなどでは、数百万人の難民の方が寒さの厳しい冬を迎え、地域によっては気温が零下20度にも達する過酷な環境下で生活をしていると報告されています。

この義援金は、国連難民高等弁務官事務所によって、難民の方々に防寒具などを提供するために活用されます。

また、昨年1月に発生した能登半島地震の時には、大きな被害があった石川県七尾市に社員の募金を含め200万円の寄付をしました。

当社は今後も、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」という企業理念のもと、事業活動と社会貢献を続けていきます。

アーバネットアートギャラリー新設

最後に当社のアーバネットギャラリーについてご紹介します。

当社はサステナビリティ経営の一環として、若手芸術家の発掘・支援・育成に取り組んでいます。

昨年7月の本社移転を機に、エントランスホール内に若手作家の作品を展示する「アーバネットアートギャラリー」を新設しました。展示作品は3ヶ月から4ヶ月ごとに入れ替え、当社主催の学生立体アートコンペティション「AAC」の入賞者を中心に、若い作家の才能を紹介しています。

営業時間内であればどなたでもご覧いただけますので、ご興味のある方はぜひお立ち寄りください。

それでは、私からの説明は以上となります。

今期も計画達成に向けて、アーバネットグループ一丸となって取り組んでいきますので、ご支援のほど、よろしくお願いします。ご清聴ありがとうございました。