不動産投資信託(J-REIT, グローバルREIT)

[ves2さん]

不動産投資信託とは、投資法人が投資家から集めた資産を日本の不動産に投資し、賃料収入などを投資家に分配する投資信託です。一般的にREIT(リート)と呼ばれ、日本の不動産に投資するものをJ-REIT(Jリート)、世界の不動産に投資するものをグローバルREIT(グローバルリート)と呼びます。

不動産投資信託は保有していることで利益得られる金融商品なので、長期保有にも向いています。J-REITは東京証券取引所に上場しており、いつでも売買が可能です。(上場不動産投資信託)
現在上場しているJ-REITは35件で価格は5万円-100万円ほどです。

複数のJ-REIT(Jリート)に投資するファミリーファンド型の投資信託もあり、これは1万円から購入が可能です。東証リート指数(東京証券取引所に上場しているJ-REITの平均価格を表す指数)に連動するインデックス型のJ-REITもあります。

直接不動産投資を行う場合、高額な初期投資が必要なだけでなく、運用していく手間や様々なリスクを取る必要がありましたが、J-REIT(Jリート)の仕組みによって、少額から不動産投資を始めることができるようになりました。

J-REIT(Jリート)では手数料が取られるものの、プロがリスクを軽減して不動産投資を行ってくれます。賃料収入を基本としているため、価値が大きく変動することはあまりありません。

直接J-REITを購入時したほうが手数料は安いですが、複数のJ-REITに投資する投資信託のほうが、J-REITを運営する投資法人が定額から不動産投資を始めることができ、倒産した場合のリスクも軽減されます。

J-REITの平均利回りは2-4%くらいです。毎月分配型で平均分配金利回りが30%と言っているものもありますが、分配金利回りは基準価格を無視した数値なので実際の利回りはそんなに高くありません。

J-REITで一番のメリットは、株式市場との相関関係が低いことです。株式市場が低迷してもあまり影響がないので分散投資の対象となります。J-REITはバランス型ファンドにも組み入れられています。

不動産投資信託のデメリットは、天災の影響や地価の変動で不動産の価値が下がる可能性があることです。運営会社の経営が悪化したり倒産したりする際も価値が下がる可能性があります。グローバルリートの場合は為替の影響も受けます。

また、景気上昇の際、価値が下がる可能性があるので注意が必要です。理由はJ-REITが持っている資産の一部が銀行から借り入れたもののため、景気上昇の際は金利上昇によってコストが増えますが、賃料収入の増加は金利上昇に比べて遅くそのコストが利益をを圧迫してしまうためです。

不動産投資信託はミドルリスクミドルリターンとよく言われますが、様々なリスクがある上、不動産業界の低迷によって得られるリターンが少なくなっており、ハイリスクローリターンな商品になっているのが現状です。

これからはじめて不動産投資を始めようとする初心者は特に、余裕資産の一部を分散する目的で投資するに留めたほうが無難です。